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Syndics de copropriété : gare aux avances de fonds !
Syndics de copropriété : gare aux avances de fonds ! La Cour de
cassation s'est récemment prononcée sur les règles applicables lorsqu'un
syndic de copropriété fait une avance de fonds au profit d'une copropriété.
Alors ? Pour une avance de fonds... Dans une affaire, le syndic professionnel d'une
copropriété a demandé en justice le remboursement de fonds, avancés par ses
soins au profit du syndicat des copropriétaires. La Cour d'appel de Nancy a
donné raison au syndic, en expliquant qu'il n'était pas légalement interdit à
un syndic d'avancer des fonds pour le compte d'une copropriété, et d'en
demander ensuite le remboursement sur le fondement de l'article 1999 du code
civil, notamment en cas d'urgence pour des travaux, afin d'éviter un retard
de chantier. Une position inflexible... La Cour de cassation a récemment censuré l'arrêt de
la Cour d'appel de Nancy, au vu du principe suivant, inédit sous cette forme
: le « fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte
du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la
non-restitution de ce solde » (Cass.
3e civ. 04.07.2019 n°17-27743). Pour consulter l'arrêt du 4 juillet
2019 : cliquer
ici La Cour de cassation avait déjà jugé,
en 2009, que constitue « une faute le fait pour le syndic d'abonder
sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère
» (Cass. 3e civ. 18.11.2009
n°08-20595) Notons que, depuis la loi n°2014-366 du
24 mars 2014 (loi Alur), la loi du 10 juillet 1965 précise expressément que,
à l'exception d'un syndic provisoire dans les conditions prévues par
l'article 35 du décret du 17 mars 1967, ou d'un administrateur provisoire, un
«
syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires
» (loi du 10.07.1965, art. 18 I.). En 2008, la commission relative à la
copropriété (CRC) a recommandé aux syndics « de ne procéder à aucune avance de fonds pour
le compte du syndicat des copropriétaires » (CRC, recommandation n° 8 du 7 janvier 2008
relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires). Côté syndics, la leçon est claire : ne
faites jamais une avance de fonds ! Référence. Cour de cassation 3ème chambre civile
04 juillet 2019 n°17-27743 La Cour de
cassation estime qu'un syndic qui fait l'avance de fonds pour le compte d'une
copropriété commet une faute, et ne réclamer le remboursement des sommes
concernées. |
Expulsion : une mesure confortée !
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La Cour de
cassation s'est récemment prononcée sur le droit reconnu au propriétaire d'un
terrain, occupé illégalement par des squatters, de réclamer l'expulsion des
intéressés. Alors ? Où l'expulsion est demandée à juste raison... Dans une affaire, les propriétaires d'un terrain,
confrontés à son occupation illégale par des squatters, avec installation de
caravanes, se sont vus contraints de réclamer en justice l'expulsion des
intéressés. Pour tenter de contester leur expulsion
et l'enlèvement des caravanes, mesures ordonnées par le juge en référé, les
intéressés se sont prévalus du droit au respect du domicile et de la vie
privée, au titre de l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des
droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH). Ce texte reconnaît à
toute personne le droit au respect de sa vie privée et de son domicile, sauf
« ingérence » justifiée... Une mesure confortée... La Cour de cassation a récemment écarté pareille
argumentation en posant le principe suivant, inédit sous cette forme : «
l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de
recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement,
l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de
l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits
de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu
égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété ». La Cour de cassation a en outre jugé
que « le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation
sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement
illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants
» (Cass. 3ème civ. 04.07.2019 n°18-17119). L'arrêt du 4 juillet 2019 s'inscrit
dans le droit fil d'une décision rendue en mai 2018 (Cass. 3e civ. 17.05.2018 n° 16-15792), évoquée dans le cadre d'un conseil (A&C Immobilier 14ème année n°8 p.1). Pour consulter l'arrêt du 4 juillet
2019 : cliquer
ici Référence. Cour de cassation 3ème chambre civile
04 juillet 2019 n°18-17119 Pour la Cour de
cassation, l’expulsion d'occupants sans droit ni titre, seule mesure de
nature à recouvrer la plénitude du droit de propriété, peut toujours être
ordonnée en référé ! |
