Syndics de copropriété : gare aux avances de fonds !

La Cour de cassation s'est récemment prononcée sur les règles applicables lorsqu'un syndic de copropriété fait une avance de fonds au profit d'une copropriété. Alors ? 

Pour une avance de fonds... Dans une affaire, le syndic professionnel d'une copropriété a demandé en justice le remboursement de fonds, avancés par ses soins au profit du syndicat des copropriétaires. La Cour d'appel de Nancy a donné raison au syndic, en expliquant qu'il n'était pas légalement interdit à un syndic d'avancer des fonds pour le compte d'une copropriété, et d'en demander ensuite le remboursement sur le fondement de l'article 1999 du code civil, notamment en cas d'urgence pour des travaux, afin d'éviter un retard de chantier.

Une position inflexible... La Cour de cassation a récemment censuré l'arrêt de la Cour d'appel de Nancy, au vu du principe suivant, inédit sous cette forme : le « fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde » (Cass. 3e civ. 04.07.2019 n°17-27743).

Pour consulter l'arrêt du 4 juillet 2019 : cliquer ici

La Cour de cassation avait déjà jugé, en 2009, que constitue « une faute le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère » (Cass. 3e civ. 18.11.2009 n°08-20595)

Notons que, depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur), la loi du 10 juillet 1965 précise expressément que, à l'exception d'un syndic provisoire dans les conditions prévues par l'article 35 du décret du 17 mars 1967, ou d'un administrateur provisoire, un « syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires » (loi du 10.07.1965, art. 18 I.).

En 2008, la commission relative à la copropriété (CRC) a recommandé aux syndics « de ne procéder à aucune avance de fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires » (CRC, recommandation n° 8 du 7 janvier 2008 relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires).

Côté syndics, la leçon est claire : ne faites jamais une avance de fonds !  

Référence.

Cour de cassation 3ème chambre civile 04 juillet 2019 n°17-27743

La Cour de cassation estime qu'un syndic qui fait l'avance de fonds pour le compte d'une copropriété commet une faute, et ne réclamer le remboursement des sommes concernées. 
 

La Cour de cassation s'est récemment prononcée sur le droit reconnu au propriétaire d'un terrain, occupé illégalement par des squatters, de réclamer l'expulsion des intéressés. Alors ?   

Où l'expulsion est demandée à juste raison... Dans une affaire, les propriétaires d'un terrain, confrontés à son occupation illégale par des squatters, avec installation de caravanes, se sont vus contraints de réclamer en justice l'expulsion des intéressés.  

Pour tenter de contester leur expulsion et l'enlèvement des caravanes, mesures ordonnées par le juge en référé, les intéressés se sont prévalus du droit au respect du domicile et de la vie privée, au titre de l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH). Ce texte reconnaît à toute personne le droit au respect de sa vie privée et de son domicile, sauf « ingérence » justifiée...

Une mesure confortée... La Cour de cassation a récemment écarté pareille argumentation en posant le principe suivant, inédit sous cette forme : « l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété ». 

La Cour de cassation a en outre jugé que « le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants » (Cass. 3ème civ. 04.07.2019 n°18-17119). 

L'arrêt du 4 juillet 2019 s'inscrit dans le droit fil d'une décision rendue en mai 2018 (Cass. 3e civ. 17.05.2018 n° 16-15792), évoquée dans le cadre d'un conseil (A&C Immobilier 14ème année n°8 p.1).

Pour consulter l'arrêt du 4 juillet 2019 : cliquer ici

Référence.

Cour de cassation 3ème chambre civile 04 juillet 2019 n°18-17119

Pour la Cour de cassation, l’expulsion d'occupants sans droit ni titre, seule mesure de nature à recouvrer la plénitude du droit de propriété, peut toujours être ordonnée en référé !