A savoir: Le lexique immobilier....

Nous vous proposons dans cette rubrique des informations diverses et variées mais souvent essentielles et malheureusement trop souvent ignorées :
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DPE l'étiquette énergétique dès janvier 2011
actualité /location
ADRESSES UTILES
A.D.I.L.
A.L.F. : Allocation de logement à caractère familial
A.N.A.H.
Acquets
Acompte
Acte authentique de vente
Acte de vente
Assurance décès invalidité
Amiante
Annonce
ACOMPTE
ACTE SOUS-SEING PRIVE
APPORT PERSONNEL
Assurance domages d'ouvrages
Avenant
Ayant-droit
BAIL
BIC
Bail
Bon de visite
Cadastre
Carte professionnelle
Co-emprunteur
Compromis de vente
Conditions suspensives
C.O.S. : Coefficient d'occupation des sols
Crédit revente
Caution
Cautionnement
Cession
Cession
Charges récupérables
Charges récupérables
Charges de copropriété
Clause de solidarité
Compromis
Congé
Conseil Syndical
Contrat de location
copropriétaire
Copropriété
COS
créancier
Crédit immobilier
Charges locatives
crédit d'impot pour eaux de pluie 13/06/2007
Charges locatives
Changement d'adresse
droit de préemption
Donations et successions : les avantages de la nouvelle loi 23/08/2007
Diagnostic technique du logement : un carnet de santé indispensable pour vendre
Dépôt de garantie
Droit de rétractation
Destination
Donation
droit d préemption
Droits de mutation
Droits d'enregistrement
Droits de succession
Droit au maintien dans les lieux
Droit de reprise
Droit de visite
Droit réel
Débiteur
débours
DAT = Déclaration d'achèvement ds travaux
Déclaration d'ouverture de chantier
Défaut de conformité
Démembrement de propriété
Droits de mutation
exonérations des pus-values 19/03/2009
EXONERER LA PLUS VALUE ISSUE de la vente d'une résidence principale
Echéancier
Echéancier
Elément d'équipement indissociable
Etat descriptif de division
Etat des lieux
Expropriation
Expulsion
élai de réflexion
élai de réflexion
Frais de mainlevée
Frais de notaire
Fichier immobilier
Foncier
Foncier
Force majeure
Frais d'agence
Frais de notaire
Garantie d'achèvement
Garantie biennale
Garantie décennale
Garantie de parfait achèvement
Géomètre expert
Gros oeuvre
Garantie décennale
Géothermie
garantie de remboursement
Honoraires
Hypothèque
Habitations à loyer modéré
Habitation principale
Habitation principale
Hors d'air
Hors d'eau
Huissier de Justice
Hypothèque
Immeuble
Immeuble à construire
Immeuble collectif
Impôt foncier
Impôts locaux
Incapacité
Indemnité d'éviction
Indemnité d'immobilisation
Indice BT 01
Indice du coût de la Construction
Indice du coût de la Construction
Indivision
Inscription hypothécaire
Investissement locatif
Isolation thermique et crédit d'impôt 20/11/2007
Jouissance
Jours de souffrance
Levée d'option
Libéralité
Les plus-values immobilières
La mitoyenneté
Licitation
Limites de propriété
Livraison
Livre foncier - cadastre
Locataire
Locateur d'ouvrage
Location
Location - accession
Location meublée
Location nue
Location saisonnière
Logements-foyers
Loi Malraux
Loi Scrivener
Lot
Lot transitoire
Lot transitoire
Lotissement
Louage d'ouvrage
Loyer
Loi SCELLIER
LEXIQUE PRATIQUE
Les travaux bénéficiant de la T.V.A à 5,5%
Les adresses utiles :
LES FRAIS DE NOTAIRE
LA V.E.F.A (vente en l'état futur d'achèvement)
Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.
Les réparations locatives
les nouvelles réformes immobilières pour 2009
LA LOI ROBIEN
LA LOI SCELLIER
La location meublée professionnelle(LMP) et non professionnelle( LMNP)
Le régime de la copropriété immobilière
L'achat immobilier en tontine
Loi Besson
Loi Carrez
Loi Malraux
Loi Neiertz
Loi Périssol
Loi Pons
Loi Scrivener
Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)
Maître d'œuvre
Maître d'ouvrage
Mandat exclusif
Mandat simple
Mur mitoyen
Maintien dans les lieux
Maintien dans les lieux
Main levée
Main levée
Maison individuelle
Maison individuelle
Maître d'oeuvre
Maître de l'ouvrage
Malfaçon
Mandat
Mandat exclusif de vente
Mandat simple de vente
Mandataire
Mandant
Marchand de biens
Millièmes
Minute
Multipropriété
Mutation
Nantissement
Notaire
Notice descriptive
Nouveau calcul des plus-values immobilières
Nue-propriété
Offre d'achat
Obligation de moyens
Obligation de résultat
Obligation in solidum
Obligation solidaire
Officier public
Officier ministériel
Ordonnance de référé
Ordre de Service (OS)
Ouvrage "clé en main"
Purge
Pacte de préférence
Parcelle
Participation des employeurs à l'effort de construction
Participation pour dépassement de COS
Parties communes
Parties communes à jouissance privative
Parties privatives
Pénalité de retard
Périmètre
Permis de construire
Permis de construire conditionnel
Permis de construire dérogatoire
Permis de construire modificatif
Permis de construire périmé
Permis de construire précaire
Permis de construire tacite
Permis de démolir
Permis de régularisation
Permis de régularisation
Plafond légal de densité (PLD)
Plan d'aménagement de zone (PAZ)
Plan d'occupation des sols (POS)
Plan local d'urbanisme (PLU)
Préavis
Préciput
Préemption
Preneur
Privilège du préteur de deniers
Promesse synallagmatique de vente
Promesse unilatérale de vente
Promettant
Prorogation du permis de construire
Publicité foncière
P.O.S.
Prêt à taux 0%
Prêt à taux révisable
Prêt Accession Sociale (P.A.S.)
Prêt in fine
Privilège de prêteur de deniers (P.P.D.)
Piscine
Plus-value immobilière
Quel est le prix de votre logement ?
Quittance
Quitus
Quote-part
Quotité disponible
Réception de travaux
Recours à la force publique
Recours contre le permis de construire
Règlement de copropriété
Règles de l'art
Rente viagère
Réparations locatives
Réserve
Réserves
Résiliation du bail
Responsabilité contractuelle
Responsabilité délictuelle
Responsabilité biennale
Responsabilité décennale
Résidence principale
Risque d'accessibilité au plomb
Servitudes
S.H.O.B. : Surface hors oeuvre brute
S.H.O.N. : Surface hors oeuvre nette
Sous Seing privé
Seul 1% des ménages sont protégés contre les incendies
Saisine
Schéma directeur (SD)
Servitude
Signification
Société civile immobilière (SCI)
Soulte
Sous-location
Succession
Sûreté
Syndic de copropriété
Syndicat des copropriétaires
Tantièmes
Taux d'effort
Taxe d'habitation
Taxe foncière
Taxe locative
Taxe professionnelle
Taxe professionnelle
Terrain à bâtir
Tiers
Tontine
Transaction immobilière
Transaction immobilière
Travaux d'entretien
Travaux de faible importance
Travaux de grosses réparations
Trouble anormal de voisinage
TEOM La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Taux effectif global (T.E.G.)
Taxe d'habitation
Taxe foncière
Un crédit pour tout propriétaire potentiel 26/07/2007
Une TVA à 5,5% pour l'achat dans le neuf
Usucapion
Usufruit
Usus
Valeur vénale
Vente à la bougie
Vente à terme
Vente aux enchères
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Vente d'immeuble à construire
Vétusté
Viager
Vice apparent
Vice caché
Voies et réseaux divers (VRD)
Vices apparents
Vices cachés
Zonage
Zone d'aménagement concerté (ZAC)
Zone d'aménagement différé


DPE l'étiquette énergétique dès janvier 2011

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Annonces immobilières : l'étiquette énergétique dès janvier 2011

Le 27 octobre dernier, le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a présenté les mesures relatives à l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières. La fourniture du DPE est une obligation déjà ancienne. Il doit être annexé au compromis et à l'acte de vente depuis 4 ans, au contrat de location depuis 3 ans. Et surtout, depuis le 14 juillet 2010, il doit être présenté au candidat locataire ou acquéreur dès la première visite.

Rappelons que le DPE est l'un des diagnostics constituant le dossier de diagnostics techniques qui doit être remis à tout acquéreur ou locataire.

Pour encore améliorer l'information des acquéreurs et locataires potentiels, la loi dite loi « Grenelle 2 » impose d'indiquer à compter du 1er janvier 2011 la performance énergétique du logement dans les annonces immobilières. La mesure concerne aussi bien les annonces de vente que de location.

Quel que soit le support, l'annonce immobilière devra mentionner le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cet affichage s'impose donc aussi bien aux notaires, aux agents immobiliers, à la presse écrite mais également aux sites Internet, tels que pap.fr.

 

Modalités d'affichage

Décret no 2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention

du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières

NOR : DEVL1027750D

Publics concernés : particuliers, agences immobilières, professionnels de l’immobilier, constructeurs et promoteurs, propriétaires bailleurs, professionnels habilités à exercer à titre complémentaire des activités d’entremise et de gestion immobilière.

Objet : affichage de l’étiquette « énergie » du diagnostic de performance énergétique dans les annonces immobilières.

Entrée en vigueur : annonces diffusées à compter du 1er janvier 2011.

Notice : le décret impose l’obligation de mentionner le classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières. Il prévoit les différentes modalités de cet affichage suivant le type de support de l’annonce diffusée. Dans le cas des annonces présentées dans les locaux des professionnels de l’immobilier ou sur le réseau internet, il précise les dimensions minimales à respecter.

Références : le code de la construction et de l’habitation, modifié par le présent décret, peut être consulté dans sa rédaction issue de cette modification sur le site Legifrance

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement,

Vu la directive 2010/31/EU du Parlement européen et du Conseil en date du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte), notamment son article 12 ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 134-1 à L. 134-5, L. 261-1,

L. 271-4 et R. 134-1 à R. 134-5 ;

Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Art. 1er. − La section 1 du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation

est modifiée comme suit :

I. Les articles R. 134-1 à R. 134-5 constituent une sous-section 1 intitulée « Dispositions générales ».

II. A l’article R. 134-5, le mot : « section » est remplacé par le mot : « sous-section ».

III. Il est ajouté une sous-section 2 intitulée : « Mention de l’\"étiquette énergie\" » comportant les

dispositions suivantes :

« Sous-section 2

« Mention de l’\"étiquette énergie\"

« Art. * R. 134-5-1. Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite à compter du 1er janvier 2011 mentionne la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique prévu par le e de l’article R. 134-2.

« Cette mention précédée des mots \"classe énergie\" doit être en majuscules et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce.

« Art. * R. 134-5-2. Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, affichée à compter du 1er janvier 2011 dans les locaux des personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis, à la gestion immobilière ou à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis, fait apparaître le classement énergétique du bien sur l’échelle de référence prévue par le e de l’article R. 134-2.

« Cette mention, lisible et en couleur, doit représenter au moins 5 % de la surface du support.

« Art. * R. 134-5-3. Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, présentée au public par un réseau de communications électroniques à compter du 1er janvier 2011, fait apparaître le classement énergétique du bien sur l’échelle de référence prévue par le e de l’article R. 134-2.

« Cette mention, lisible et en couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels × 180pixels.

« Art. * R. 134-5-4. En cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1, les dispositions

de la présente sous-section ne sont pas applicables. »

Art. 2. − Le présent décret entre en vigueur le 1er janvier 2011.

Art. 3. − La ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement et le secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 28 décembre 2010.

FRANÇOIS FILLON Par le Premier ministre :

La ministre de l’écologie,

du développement durable,

des transports et du logement,

NATHALIE KOSCIUSKO-MORIZET

Le secrétaire d’Etat

auprès de la ministre de l’écologie,

du développement durable,

des transports et du logement,

chargé du logement,

BENOIST APPARU

Performance énergétique : un nouveau critère de choix

Cette mesure permet d'informer les acquéreurs et locataires dès la lecture de l'annonce. La performance énergétique devient un critère de choix. Notons que dans les zones tendues (prix élevé, demande très forte), la « valeur verte » sera bien évidemment moins déterminante.

Au-delà d'une meilleure information des acquéreurs et locataires, l'affichage de l'étiquette énergétique vise à inciter les propriétaires à la réalisation de travaux. Tout cela s'inscrit dans une politique globale d'économie d'énergie. Des mesures incitatives à la réalisation de travaux sont en vigueur ou encore à l'état de projet.

Le contenu du diagnostic devrait encore s'enrichir l'année prochaine et la compétence des diagnostiqueurs améliorée : le DPE fournira une information plus fiable et plus précise.

En pratique, comment procéder ?

Au lieu de faire réaliser votre diagnostic de performance énergétique au moment de la signature du compromis, vous prenez un rendez-vous dès la mise en vente ou en location de votre logement afin de pouvoir indiquer dans votre annonce sa classe énergie.

Le diagnostic de performance énergétique est actuellement valable 10 ans : il n'y a donc pas de risque à le réaliser au moment de la mise en vente, il sera toujours valable lors de la signature du compromis et il n'y aura donc pas à le refaire.

Pour les autres diagnostics, le plus simple et le plus économique est de les faire réaliser en même temps que le diagnostic de performance énergétique, car en groupant tous vos diagnostics ils vous reviendront moins cher.

Malheureusement, tous les diagnostics n'ont pas la même durée de validité. En particulier, le diagnostic termites et l'état des risques naturels et technologiques ne sont valables que 6 mois. Si vous pensez que votre bien sera très certainement vendu dans ce délai, regroupez donc tous vos diagnostics. Sinon, faites-les en deux fois.

 

actualité /location

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Diagnostic de performance énergétique et location 13/06/2007 Obligatoire depuis novembre 2006 en cas de vente d'un bien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) va l'être aussi pour la location à partir du 1er juillet. Il devra être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce DPE est valable 10 ans mais n'a qu'une valeur informative. Le locataire ne peut donc se prévaloir des informations indiquées à l'encontre de son bailleur.
 

ADRESSES UTILES

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Les adresses utiles :

Il est toujours important d’avoir avec soi des adresses pour vos démarches, citons entre autres :

1 - La Caisse d’allocations Familiales : www.caf.fr

2 – Le Ministère des Finances : www.finances.gouv.fr 

3 – Le Ministère du Logement : www.logement.gouv.fr

4 – L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement : www.anil.org

5 – L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat : www.anah.fr

6 – L’agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie : www.ademe.org

 

A.D.I.L.

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Association Départementale d'Information sur le Logement.
 

A.L.F. : Allocation de logement à caractère familial

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Allocation destinée à alléger le coût du loyer pour les locataires du secteur non conventionné ou privé ou dans le cadre d'une accession à la propriété au niveau des mensualités de remboursement du prêt. Cette aide est financée par la sécurité sociale et requiert des conditions de ressources et une situation familiale déterminées.
 

A.N.A.H.

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Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat. L'ANAH subventionne les travaux d'amélioration réalisés dans des logements situés dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans, appartenant à des propriétaires privés, donnés en location à titre de résidence principale et assujettis à la taxe additionnelle au droit de bail ou exonérés de celle-ci en raison du montant du loyer.
 

Acquets

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Désigne les biens acquis à titre onéreux par les époux pendant le mariage avec l’épargne du ménage.
 

Acompte

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Somme versée par l'acquéreur au vendeur. Il est exigé pour concrétiser l'engagement de l'acquéreur. Son montant, entre 5 et 10% du prix d'acquisition, ainsi que ses modalités de versement ou de remboursement obéissent à des règles strictes.
 

Acte authentique de vente

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Acte rédigé par un officier ministériel public (notaire, huissier de justice) définissant les droits et les obligations des parties contractantes afin de formaliser la vente immobilière. Par opposition : Acte sous seing privé.
 

Acte de vente

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Acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l'acquéreur. La forme notariée est obligatoire pour les besoins de la publicité foncière. En moyenne, 8 à 9 semaines sont nécessaires entre le compromis de vente et l'acte de vente pour permettre à l'acquéreur d'obtenir son crédit éventuel et au notaire de réunir les documents administratifs nécessaires à l'établissement de l'acte
 

Assurance décès invalidité

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Elle garantit la prise en charge des sommes restant dues (en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive) ou le remboursement des échéances (pendant la période d'incapacité ou d'invalidité permanente totale ou partielle).Elle est exigée par l'organisme prêteur pour toute souscription d'un prêt immobilier.
 

Amiante

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Tout propriétaire vendeur a l'obligation de rechercher la présence d'amiante, d'en mesurer son stade de dégradation et le cas échéant, de faire effectuer les travaux de désamiantage. La réglementation concerne tous les immeubles à usage d'habitation ou d'activité, en copropriété, aussi bien pour les parties communes que pour les parties privatives. - contrôle de la présence d'amiante dans les flocages : pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1980 - contrôle de la présence d'amiante dans les calorifugeages : pour les immeubles construits avant le 29 juillet 1996 - contrôle de la présence d'amiante dans les faux plafonds : pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 Avant la signature de la vente chez le notaire, il sera demandé au vendeur de fournir le diagnostic "amiante".
 

Annonce

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Les petites annonces passées par un agent immobilier doivent être sincères, sous peine de publicité mensongère. Leur coût reste à sa charge exclusive: il ne peut demander aucun remboursement ni participation à son client. L'annonce doit mentionner le montant TTC de la commission mise à la charge de l'acquéreur, si elle n'est pas incluse dans le prix.
 

ACOMPTE

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Acompte

Somme d'argent versée par un acheteur à un vendeur correspondant au paiement partiel du prix déterminé dans le contrat.
 

ACTE SOUS-SEING PRIVE

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Acte sous seing privé

Acte dressé sans l'intervention d'un officier public en autant d'originaux qu'il y a de parties signataires
 
 

APPORT PERSONNEL

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Apport personnel

Argent détenu par un acquéreur sans avoir recours à un emprunt. Il est à noter que certains emprunts sont considérés comme de l'apport personnel: prêt à taux zéro, prêt d'un PEL, ?
 

Assurance domages d'ouvrages

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Assurance dommages d'ouvrages

Assurance obligatoire souscrite avant l'ouverture d'un chantier couvrant un bâtiment contre les risques décennaux de la construction. L'intérêt de cette assurance est qu'elle garantit la réparation des dommages en dehors de toute recherche de responsabilité. L'assurance DO prend effet un an après la réception de l'ouvrage pour s'achever en même temps que la garantie décennale.
 

Avenant

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Avenant

Ecrit par lequel les signataires d'un contrat modifient ou complètent certaines clauses du contrat d'origine.
 
 

Ayant-droit

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Ayant-droit

Personne détenant un droit.
 

BAIL

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Bail

Contrat écrit ou verbal au terme duquel le propriétaire (bailleur) s'engage à procurer au locataire (preneur) la jouissance d'un bien, contre versement d'un loyer.
 
 

BIC

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Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale
 

Bail

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Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du code civil. Ils sont aussi appelés « contrat de location ».
 

Bon de visite

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Qu'il s'agisse de vente ou de location, l'agent immobilier peut faire signer au candidat (locataire ou acheteur) un bon de visite. C'est un document par lequel le client de l'agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par son intermédiaire.
 

Cadastre

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Le cadastre est un document établi au niveau des communes qui recense toutes les propriétés foncières et qui fixe leur valeur locative servant de base aux impôts locaux. Chaque mairie dispose d'un service de cadastre qui met ce document à disposition de chacun. La consultation des documents cadastraux en mairie est gratuite, seule la demande d'un extrait cadastral peut être facturée.
 

Carte professionnelle

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L'activité de transaction immobilière est strictement réglementée par la loi Hoguet depuis 1970. Au-delà des obligations de moralité, l'agent doit justifier d'une aptitude professionnelle - diplômes ou expérience - d'une assurance en responsabilité civile et d'une garantie financière pour les fonds détenus. S'il répond à toutes ces conditions, la préfecture lui délivre une carte professionnelle qui vaut autorisation d'exercer. Cette carte est renouvelée tous les 10 ans après contrôle par les pouvoirs publics.
 

Co-emprunteur

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Personne qui signe le contrat de prêt avec l'emprunteur. Les co-emprunteurs sont tenus solidairement au paiement du crédit au même titre que l'emprunteur principal.
 

Compromis de vente

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Le compromis de vente, que l'on appelle aussi parfois "promesse synallagmatique de vente" est un contrat préparatoire à une vente définitive. Pour autant, le vendeur et l'acheteur s'engagent déjà chacun, fermement et définitivement. Le transfert de propriété et le paiement sont simplement reportés à une date ultérieure. La vente est pour ainsi dire conclue mais elle ne produira ses effets que tardivement.
 

Conditions suspensives

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Les clauses suspensives, dans un compromis de vente ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Ainsi, si l'événement se réalise, la vente pourra se faire ; s'il ne se réalise pas, la promesse ou le compromis de vente sera annulé - et son bénéficiaire récupérera les sommes qu'il a versées. Un avant-contrat ou compromis de vente est généralement assorti de la condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur. En vertu de ce principe de liberté contractuelle, dès lors que le vendeur et l'acquéreur sont d'accord, une grande diversité de conditions suspensives peut figurer dans l'avant-contrat (par exemple, la revente préalable par le bénéficiaire d'une promesse de son précédent logement).
 

C.O.S. : Coefficient d'occupation des sols

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Coefficient qui détermine pour chaque nature de construction la densité de construction autorisée. C'est le P.O.S.(plan d'occupation des sols) qui détermine le C.O.S. de chaque zone d'une commune.
 

Crédit revente

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Crédit à taux fixe, d'une durée souvent limitée à 2 ans, qui permet d'acquérir un bien immobilier sans attendre la revente d'un autre bien dont le prix doit servir à financer, au moins partiellement, le nouvel achat. Son montant correspond en général à 80% de l'estimation de la valeur du bien à revendre. Son taux est le plus souvent analogue à celui pratiqué pour des crédits à durée assez courte. Son remboursement se fait selon 2 modalités : Soit un versement en une seule fois à la fin du crédit, du capital emprunté et des intérêts, soit un paiement régulier des intérêts pendant la durée du crédit, le capital étant remboursé à son terme après la vente du bien.
 

Caution

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Caution

Personne physique ou morale garantissant l'exécution d'un engagement pris par un tiers pour le cas où ce dernier n'y satisferait pas lui-même.
 
 

Cautionnement

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Cautionnement

C'est le contrat par lequel la caution s'engage. Aux termes de ce contrat une personne (la caution) s'engage à garantir l'exécution d'une convention souscrite par une autre personne (le débiteur principal).
 

Cession

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Cession

Transmission (gratuite ou à titre onéreux) d'un droit.
 

Cession

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Cession

Transmission (gratuite ou à titre onéreux) d'un droit.
 

Charges récupérables

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Charges récupérables

Sommes dues par le locataires mais payées par le propriétaire qui les lui répercute. Elles peuvent donner lieu à versement de provisions.
 

Charges récupérables

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Charges récupérables

Sommes dues par le locataires mais payées par le propriétaire qui les lui répercute. Elles peuvent donner lieu à versement de provisions.
 

Charges de copropriété

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Charges de copropriété

Sommes dues par les copropriétaires au syndicat de copropriété. Ces sommes correspondent aux dettes du syndicat envers les tiers (assurance, entreprises, ?). Les charges sont attachées à chaque lot et leur paiement constitue une obligation.
 
 

Clause de solidarité

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Clause de solidarité

Lorsque plusieurs locataires sont signataires du bail, une telle clause engage chacun d'eux au paiement de l'intégralité du loyer et des charges.
 

Compromis

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Compromis

Avant-contrat de vente également appelé promesse synallagmatique de vente.
 
 

Congé

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Congé

Acte unilatéral (propriétaire ou locataire) mettant fin au contrat de location
 

Conseil Syndical

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Conseil Syndical

Conseil composé de membres choisis parmi les copropriétaires dont le rôle est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.
 

Contrat de location

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Contrat de location

Contrat par lequel le propriétaire d'un bien le met à disposition d'un locataire contre le versement d'un loyer.
 
 

copropriétaire

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Copropriétaire

Personne possédant un appartement (lot) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété
 

Copropriété

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Copropriété

Régime juridique des immeubles dont la propriété est répartie par lots (partie privative + quote-part de parties communes). Ce régime énoncé par la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public.
 
 

COS

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COS

Rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre pouvant être construits par mètre carré de sol. Un COS de 1,2 signifie que l'on peut construire 1200 m² sur un terrain de 1000 m².
 
 

créancier

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Créancier

Personne physique ou morale à laquelle une autre personne (débiteur) doit de l'argent.
 

Crédit immobilier

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Crédit Immobilier

Prêt effectué en vue de l'acquisition d'un bien immobilier se caractérisant par un taux plus ou moins intéressant en fonction de l'apport personnel effectué par l'emprunteur. Plus l'apport personnel sera important, plus le taux du crédit immobilier sera intéressant.

 

Charges locatives

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Les charges locatives sont des dépenses relatives à un logement donné en location, que le propriétaire paie et dont il demande le remboursement au locataire. D'où le nom de charges récupérables.

D'une manière générale, le locataire est responsable de l'entretien et des menues réparations du logement alors que le propriétaire doit supporter les réparations plus importantes. Cette règle concerne le logement proprement dit. Ainsi, s'il faut remplacer le joint d'un robinet, c'est le locataire qui doit s'en charger. Si, en revanche, il faut changer le robinet, c'est au propriétaire de s'en occuper.

Les charges locatives en copropriété

Mais à partir du moment où le logement est situé dans un immeuble collectif, qu'en est-il des dépenses concernant les parties communes (cage d'escalier, espaces verts, etc.) ?

Si, comme c'est le plus souvent le cas, l'immeuble est en copropriété, l'entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic. Et les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Or, certaines dépenses sont relatives à l'utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire. Ainsi par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur, de l'escalier qui est nettoyé et éclairé. Il faut rémunérer le gardien qui distribue le courrier, la personne qui s'occupe des espaces verts, etc. Il est donc normal que ces dépenses puissent être répercutées par le propriétaire sur le locataire. A l'inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, comme les honoraires du syndic, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.

Les charges locatives en monopropriété

On désigne sous le terme de monopropriétaire la personne qui est seul propriétaire d'un immeuble collectif, comportant plusieurs logements donnés en location. Dans ce cas, il n'y a pas de syndic et c'est le propriétaire lui-même qui s'occupe de l'entretien et des réparations de l'immeuble. Il peut ici aussi répercuter les dépenses dont profite directement le locataire.

Mais se pose alors pour ce monopropriétaire le problème de la répartition des charges entre les locataires, dans la mesure où il n'y a pas de tantièmes de copropriété. La loi ne dit rien, si ce n'est que la répartition doit être équitable et qu'elle ne doit pas être modifiée d'une année sur l'autre. Autrement dit, une fois que le bailleur a choisi son mode de répartition, il ne doit plus en changer. En pratique, le plus souvent, le propriétaire se base sur la surface des logements, ce qui paraît simple et équitable.

Les charges locatives en maison individuelle

Dans ce cas, il n'y a pas de parties communes, ni en principe d'espaces communs. Par conséquent, les charges locatives se limitent aux services dont profite le locataire, soit la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui fait partie des charges locatives récupérables sur le locataire.

Toutes les dépenses, toutes les charges relatives à un logement ne sont pas répercutables sur le locataire. Comment connaître le caractère récupérable ou non d'une dépense ?

En location vide, la réglementation fixe la liste des charges locatives. Il suffit de se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987. Il s'agit d'une liste exhaustive, ce qui signifie que les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérées sur le locataire.

Schématiquement, les charges locatives sont :

  • les dépenses d'entretien : le ménage des parties communes, l'entretien des espaces verts par exemple ; 
  • les menues réparations ;
  • les services dont le locataire profite directement tel que notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe figure sur l'avis de taxe foncière que reçoit le propriétaire. Il s'agit donc bien d'une charge locative puisque le redevable auprès des impôts est le bailleur mais qu'il peut se faire rembourser par le locataire.

A noter : la taxe d'habitation en revanche n'est pas une charge locative puisque c'est le locataire au 1er janvier qui en est directement redevable auprès des impôts.

En location meublée, les charges locatives ne font l'objet d'aucune réglementation. C'est donc le contrat qui fixe les charges que doit supporter le locataire. Très souvent, on se réfère au principe de la location vide, à savoir que le locataire supporte les charges d'entretien et de menues réparations. En tout état de cause, la possibilité en meublé de prévoir un forfait de charges permet de ne pas justifier de la liste précise ou de la nature des charges récupérables.

 

La provision de charges

En location vide, et selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel. Comme ce montant n'est pas connu au jour le jour, le locataire verse tous les mois une provision de charges. La provision est fixée au départ en fonction du budget de la copropriété de l'année précédente.

Conseil : ne sous-estimez pas la provision de charges. Vous risquez d'avoir de mauvaises surprises, et votre locataire également, ce qui peut être source de difficultés.

Charges locatives : une régularisation annuelle

Une fois par an, le syndic arrête les comptes de la copropriété et adresse au propriétaire un relevé de comptes faisant apparaître les dépenses réelles de la copropriété. Le propriétaire régularise alors les charges de son locataire. Notez qu'il a l'obligation de le faire au moins une fois par an, ce qui d'ailleurs ne signifie pas qu'il doive le faire à la date anniversaire du contrat.

Lorsqu'il reçoit son arrêté de charges de copropriété, le propriétaire fait donc les comptes et vérifie que la provision couvre bien les dépenses réelles. Pour cela, il compare le relevé de charges du syndic avec le décret de 1987.

A noter : certains syndics indiquent le caractère récupérable ou non des charges, ce qui simplifie la tâche des bailleurs.

Si la provision est supérieure au montant réel des charges locatives, le bailleur rembourse au locataire le trop-perçu. Si elle est insuffisante, le propriétaire réclame le complément au locataire et réajuste la provision à la hausse.

Concrètement, le bailleur doit adresser au locataire un décompte de charges qu'il établit lui-même et il doit tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires pendant un mois à compter de la demande de régularisation.

Régularisation de charges locatives et départ du locataire

La loi fixe au propriétaire un délai de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie. Cependant, les comptes de la copropriété étant annuels, les charges ne sont pas toujours arrêtées au jour du départ du locataire.

Exemple : votre locataire est parti en novembre 2010. Si le syndic arrête les comptes au 31 décembre, le bailleur n'aura le relevé de comptes de la copropriété pour 2010 qu'au cours du second trimestre 2011. Il ne peut donc pas régulariser les charges 2010 de son locataire.

Pour pallier cette difficulté, le propriétaire peut conserver au-delà des deux mois jusqu'à 25 % du dépôt de garantie et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges locatives (réponses ministérielles des 16 mars 2004 et 20 juin 2006).

 

En meublé, les charges locatives peuvent être fixées forfaitairement ou au réel, au choix des parties.

Au réel comme en location vide

En location meublée, le propriétaire peut fixer le montant de charges de deux façons : forfaitairement ou au réel, c'est-à-dire de la même façon qu'en location vide. Dans ce cas, il suffit de se reporter aux explications données sur les charges réelles en location vide.

Bon à savoir : quand tel est le cas, le contrat de location meublée se réfère en principe au décret de 1987 pour fixer la liste des charges locatives.

Au forfait pour plus de simplicité

Très souvent en meublé, le propriétaire opte pour des charges forfaitaires. Il détermine alors une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats que nous éditons).

Cette méthode du forfait est simple et pratique. Attention néanmoins : le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges et il n'est pas possible de récupérer d'autres dépenses auprès du locataire. Par exemple, en cas de « surconsommation » d'eau, il est impossible d'être remboursé par le locataire ! Par ailleurs, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est comprise dans ce forfait. Le propriétaire ne peut donc la réclamer en sus.

Bon à savoir : vous pouvez très bien fixer un forfait et prévoir que certaines dépenses seront payées en plus et en fonction de leur montant réel. Précisément, nous vous conseillons cette solution pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et pour les consommations d'eau, d'électricité, de gaz si les compteurs restent au nom du bailleur. Dans ce cas, il faut le stipuler très clairement dans le contrat.

 

crédit d'impot pour eaux de pluie 13/06/2007

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Crédit d'impôt pour eaux de pluie 13/06/2007 La nature fait bien les choses et la fiscalité peut parfois y mettre du sien. En cas de récupération d'eau pluviale destinée à l'usage extérieur du logement et sous réserve d'équipements spécifiques (matériau non translucide, dispositif de filtration, couvercle sécurisé, robinet de soutirage verrouillable et plaque stipulant que l'eau récupérée n'est pas potable), un crédit d'impôt « développement durable » est autorisé.
 

Charges locatives

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Changement d'adresse

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Changement d'adresse

Déménager signifie aussi changer d'adresse. Nous vous proposons ici une liste des organismes, prestataires et fournisseurs de services à prévenir.

Le changement d'adresse en ligne

Ce service gratuit et facultatif vous permet en quelques clics de déclarer à plusieurs organismes de votre choix (la caisse d'allocation familiale, la caisse primaire d'assurance maladie, la caisse d'assurance chômage, le service des impôts, l'administration du service national...) votre changement de résidence principale et celui des personnes déménageant avec vous. Ce service sera étendu progressivement à d'autres organismes.

Consultez le site http://www.changement-adresse.gouv.fr

Le courrier

À la Poste, vous pouvez contracter un ordre de réexpédition définitive nationale pour une durée de 6 ou 12 mois (22 ou 40 €). La Poste vous fait parvenir quotidiennement à votre nouvelle adresse tous les courriers, lettres et colis qui vous sont adressés à votre ancienne adresse.
Pour plus d'information, rendez-vous sur le site de La Poste.
Si vous déménagez à l'étranger, la Poste a également mis en place un service de Réexpédition définitive internationale

Vous pouvez également faire votre démarche sur internet grâce au site \" P@ck Ma Nouvelle Adresse\", mis en ligne par la Poste, qui vous aide à chaque étape de votre déménagement, afin de n'oublier aucune démarche et action nécessaires :

  • souscription à un service de réexpédition du courrier,
  • guide complet des formalités à accomplir pour prévenir les administrations et fournisseurs avec conseils, liens utiles et lettres types,
  • des conseils pratiques sur le déménagement (avec un outil ludique \"plan d'intérieur\" permettant de positionner ses meubles dans son nouveau logement)
  • informer ses proches par cartes postales, sms ou cartes éléctroniques.

Carte d'identité, passeport, carte d'électeur

Adressez-vous à la mairie de votre nouveau domicile.

Écoles

Renseignez-vous auprès de la mairie sur les adresses des écoles. Prenez rendez-vous avec les chefs d’établissements pour vous assurer que vos enfants pourront les fréquenter et pour remplir les dossiers d’inscription.

Voiture

Si vous ne changez pas de département, faites faire un simple changement d’adresse sur votre carte grise par la préfecture ou le commissariat de police.
Si vous changez de département, vous aurez à procéder à un changement de carte grise, donc de plaque minéralogique. Il vous faudra obtenir un certificat de non gage que vous demanderez à votre ancienne Préfecture.

Impôts sur le revenu

Si vous payez par tiers, vous devez régler les impôts en cours à votre ancienne perception ainsi que les deux premiers tiers de l’année suivante. Si vous payez par mensualités, vos échéances seront prélevées par votre ancienne perception. Dans tous les cas, indiquez votre nouvelle adresse avec un double de votre déclaration d’impôts relative aux revenus de l’année de votre déménagement.
Retrouver d'autres informations sur le site de l'administration fiscale.

Impôts locaux et fonciers

Vous devez payer la taxe d’habitation du logement que vous habitez au 1er janvier de l’année en cours, quelle que soit la date de votre déménagement. Il en est de même pour l’impôt foncier.

La Sécurité Sociale

Prévenez votre Centre de Sécurité Sociale par courrier en n’omettant pas de mentionner votre numéro de Sécurité Sociale.

La caisse d'allocations familiales

Communiquez à la Caisse d'Allocations Familiales votre nouvelle adresse en rappelant votre numéro d’immatriculation. N’oubliez pas de lui demander si votre nouvelle situation vous permet de bénéficier soit de l’APL soit de l’allocation logement.

Les banques

N'oubliez pas de prévenir votre banque, Caisse d’épargne ou CCP ainsi que les organismes auprès desquels vous avez obtenu un crédit.
Il existe des formulaires spéciaux pour le changement d’adresse.

Pour retrouver votre banque sur internet,

Les assurances

Assurance habitation :

Prévenez votre assureur, soit par visite, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez soit demander le transfert de votre contrat sur votre nouvelle résidence, soit demander sa résiliation lors de la prochaine échéance

Assurance Voiture :

prévenez l’assureur par simple lettre afin qu’il change la domiciliation de vos quittances. N’oubliez pas que vous devez changer d’immatriculation en cas de changement de département et vous devrez en informer votre assureur.

 

Les services associés au logement

Voici quelques services à ne pas oublier si vous n'utilisez pas les services de changement d'adresse en ligne

Gaz de France

Que vous déménagiez ou que vous fassiez construire le site DolceVita de Gaz de France vous aide dans les nombreuses démarches que vous avez à réaliser et répond à toutes les questions que vous pouvez vous poser.
Quelles démarches dois-je effectuer ? Comment souscrire un nouveau contrat d'énergie ? Quels travaux puis-je effectuer dans mon nouveau logement pour faire des économies d'énergie ?...

DolceVita vous propose d'effectuer toutes vos démarches en ligne et vous offre de nombreux conseils et services pour vous simplifier votre emménagement.

Électricité de France

EDF vous propose sur son site réservé aux particuliers des démarches simples et rapides pour faciliter votre emménagement.
Pour commencer, le site vous permet de présenter votre situation en quelques clics et de manière ludique.
Il vous propose ensuite les différentes étapes à suivre pour votre déménagement et votre emménagement : la résiliation de votre ancien contrat et la remise en service dans votre nouveau logement.
Plusieurs formules peuvent vous être proposées.

Des conseils pratiques

Le site vous fournit également de nombreux conseils si vous souhaitez faire construire votre logement, réaliser des travaux, faire des économies d'énergie et autres conseils pratiques sur l'isolation, la sécurité, les équipements, le confort en été et en hiver...

France Télécom

Lors d’un déménagement, il est nécessaire de résilier la ligne du logement que vous quittez et de faire une demande d’ouverture d’une ligne dans le nouveau logement.
Si France Télécom ne propose pas d'offre promotionnelle en cours, il vous faudra souscrire séparément aux frais de mise en Service et au Maintien du Numéro ou à l’Annonce du Nouveau Numéro.
Dans certains cas d’ouverture de ligne, des Frais de déplacement d’un technicien peuvent être nécessaires.

Par ailleurs, France Télécom propose des services pratiques : le service REX (reconnaissance du N° du prédecesseur), le service d'envoi d'e-cartes standards ou personnalisées (envoyez vos nouvelles coordonnées à votre famille et à vos proches)... ainsi que des conseils pratiques en cas de construction ou rénovation de votre logement.

Pour plus d'information, rendez-vous sur le site de France Télécom

Eau

Dans le cas où vous êtes propriétaire, n’oubliez pas de résilier votre abonnement.
Peu avant votre déménagement, prenez contact avec le Service des Eaux de votre nouveau domicile pour faire établir votre branchement et établir votre abonnement.

 

droit de préemption

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Droit de préemption

Le droit de préemption est un droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier, aux prix et conditions fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire, par préférence à tout autre acquéreur.


 

Donations et successions : les avantages de la nouvelle loi 23/08/2007

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Donations et successions : les avantages de la nouvelle loi 23/08/2007 La loi du 22 août 2007 sur le travail, l'emploi et le pouvoir d'achat (Tepa), dite aussi « paquet fiscal » prévoit un certain nombre d'améliorations par rapport aux droits de donation et de succession afin de transmettre le « fruit de son travail » dans des conditions acceptables et donc pas trop pénalisées par l'administration fiscale. Les mesures édictées dans cette loi sont effectives dès promulgation de la loi donc dès le 22 août 2007. Donations Elles peuvent être consenties, dans les règles actuelles, tous les six ans. Entre parents et enfants L'abattement est de 150 000 euros (contre 50 000€ ultérieurement). Un enfant peut donc se voir attribuer 300 000 euros totalement exonérés de droits dès l'instant où chacun des parents lui donne 150 000 euros. Entre conjoints L'abattement spécifique de 76 000 euros est maintenu. Entre partenaires d'un Pacs L'abattement est amené à égalité avec celui des époux. Il est désormais de 76 000 euros contre 57 000 auparavant. Entre frères et sœurs L'abattement est de 15 000 euros, contre 5 000 euros antérieurement. Neveux et nièces L'abattement est de 7 500 euros contre 5 000 euros auparavant. Handicapés Un abattement spécifique de 150 000 euros (contre 50 000 auparavant) s'ajoute à celui octroyé à un enfant. Il peut alors se monter à 450 000 euros si l'on tient compte de parents attribuant chacun 150 000 euros à leur enfant handicapé. Successions Les mesures renforcent les abattements jusqu'alors autorisés. Toutefois, l'abattement global de 50 000 euros est purement et simplement supprimé. Conjoint survivant et Pacs Le conjoint survivant ainsi que le partenaire du Pacs se voient exonérés des droits de succession. Entre parents et enfants L'abattement est de 150 000 euros entre parents et enfants. Mais il joue aussi dans le sens ascendant, quand les parents héritent de leurs enfants. Entre frères et sœurs Les droits de succession sont supprimés à la double condition : il faut qu'au moment de l'ouverture de la succession, les héritiers aient plus de 50 ans et qu'ils aient habités avec le défunt pendant les cinq dernières années
 

Diagnostic technique du logement : un carnet de santé indispensable pour vendre

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Diagnostic technique du logement : un carnet de santé indispensable pour vendre 20/11/2007 Le vendeur d'un bien immobilier récent ou ancien doit fournir à son éventuel acquéreur un certain nombre de documents prouvant que son logement est « apte » à être habité. Ceux-ci doivent être regroupés dans un dossier de diagnostics techniques obligatoires en fonction des caractéristiques du logement et de la zone géographique où il est implanté. Les principes Pour des raisons de santé publique, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs de protection afin d’éradiquer le plomb, l’amiante, les termites. Pour améliorer l’information de l’acquéreur, les obligations du vendeur ont porté sur la surface du bien (loi Carrez), sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Et pour la prévention, un constat sur les risques technologiques et naturels ainsi que sur l’installation intérieure de gaz est devenu indispensable. Les exceptions possibles Un vendeur dont le logement ne se trouve pas dans un périmètre de risques technologiques et naturels, ou dans un secteur infesté de termites n’a pas à produire l’un ou l’autre des certificats. Dans ces deux cas, en effet, c’est un arrêté préfectoral qui déclare une zone « à risque » ou « contaminée ». Par ailleurs un logement construit après juillet 1997 n’a pas à être soumis à un diagnostic amiante, tout comme celui construit après janvier 1949 à un diagnostic plomb. Enfin, les maisons échappent à la superficie Carrez. Le diagnostic technique : un document unique Depuis le 1er novembre 2007, l’acquéreur d’un logement récent ou ancien peut consulter les divers diagnostics obligatoires dans un document appelé « dossier de diagnostic technique », (DTT). Et selon la zone géographique habitée, l’ancienneté du logement et sa typologie, la liste est plus ou moins longue, pouvant aller jusqu’à huit diagnostics dans le pire des cas ! Un diagnostic, par qui ? Face à la recrudescence des diagnostics, certaines officines ont reluqué un marché « juteux ». En effet, les 750 000 transactions réalisées l’an dernier, par exemple, ont donné lieu à 2,4 millions prestations de diagnostics. Et comme bien souvent, un marché en « explosion » attire des professionnels pas forcément spécialisés. D’où, depuis le 1er novembre 2007, l’obligation de faire appel à des professionnels certifiés par le comité français d’accréditation, et donc garant de transparence. Les diagnostics réalisés avant cette date restent cependant valables dans la limite de leur période respective de validité. L’intérêt du diagnostic Réalisés en toute indépendance, ces diagnostics permettent au vendeur de proposer un logement en toute transparence à propos de ses avantages et de ses inconvénients. Et à l’acquéreur d’acheter en toute connaissance de cause, quitte à demander une réduction du prix pour l’acheter en l’état ; voire une annulation. Le coût Un « panier moyen » de 350 euros allant de 150 euros pour un studio à 750 euros pour une maison de 5 pièces selon la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier. Ces prix restent toutefois indicatifs et en tout état de cause, les tarifs sont libres. Les diagnostics à fournir Documents à fournir Biens concernés Nature du document Durée de validité Professionnel certifié ou non Sanction possible pour le vendeur Textes de référence Amiante Tous les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Les parties communes des immeubles sont passées au crible. Seules les maisons échappent au contrôle Informative quant à la présence de matériaux et de produits contenant de l’amiante, leur localisation et leur état de conservation Illimitée Certifié Annulation de la vente ou diminution du prix Articles L.1334-7,13, 24 du Code de la santé publique. Arrêtés du 22/08/02 et du 02/12/02. Arrêté du 21/12/06 pour certification de compétence Carrez Lots de copropriété dont la superficie est supérieure ou égale à 8m2. Ne concerne pas les maisons Déclarative dans la mesure où cette certification donne la superficie exacte d’un lot Illimitée sauf si le bien a subi une modification de surface (extension, surélévation) Tout le monde peut faire un mesurage. Mieux vaut s’adresser à un professionnel pour avoir un recours Annulation de la vente ou diminution du prix si l’erreur du métré est supérieure à 5 % Article 46 de la loi du 10/06/65 sur la copropriété. Décret du 23/05/1997 Diagnostic de performance énergétique (DPE)* Tous les logements, collectifs ou individuels Informative 10 ans Certifié Aucune, le DPE étant purement et simplement informatif Articles L.134-1 à 5 du Code de la Construction et de l’habitation Arrêtés du 15/09/06. Electricité Gaz Tous les logements, dans leurs parties privatives dont l’installation intérieure date de plus de 15 ans Evaluative des risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (incendie, intoxication, asphyxie) 3 ans Certifié Annulation du contrat de vente ou diminution du prix de vente Articles L.134- 6 à 9 du Code de la construction et de l’habitat Plomb** Tous les logements construits avant le 1er janvier 1949 Informative quant à la présence de peintures ou autres revêtements comportant du plomb et sur leur état de conservation dans les parties privatives d’une copropriété Illimitée sauf si trace de plomb a été décelée Certifié Annulation de la vente ou diminution du prix Articles L.1334-4 à 11 du Code de la santé publique. Décret du 25/04/06. Articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l’habitat Risques naturels et technologiques*** Tous les logements mais aussi les terrains situés dans le plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique Informative sur des risques naturels et technologiques à toute proximité du bien 6 mois Certifié Annulation du contrat de vente ou diminution du prix Article L.125-5 du Code de l’environnement. Décret du 15/02/05. Termites Tous les logements mais aussi les terrains situés dans une zone déclarée « contaminée » par arrêté préfectoral. Informative sur la présence des termites dans le lot et dans l’immeuble si copropriété il y a. Un propriétaire qui détecte des termites doit le signaler à la mairie 6 mois Certifié Annulation du contrat de vente ou diminution du prix Amende si la présence de termites n’est pas signalée à la mairie Articles L.133, 4 à 7 du Code de la construction et de l’habitation. Loi du 08/06/99 Décret du 03/07/2000 * DPE obligatoire pour un bailleur depuis le 1er juillet 2007. ** Risque d’exposition au plomb obligatoire pour un bailleur à partir de 12/08/2008. *** Etat des risques obligatoires dans certaines régions depuis 01/06/2006
 

Dépôt de garantie

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Dépôt de garantie

Somme versée par le locataire au moment de l'entrée dans les lieux pour garantir l'exécution de ses obligations locatives.
 
 

Droit de rétractation

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Droit de rétractation

Droit permettant à une personne de renoncer à un contrat qu'elle vient de signer.
 
 

Destination

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Destination

Caractéristiques de l'immeuble déterminant l'usage que l'on peut en faire: habitation, professionnel, commercial, ?
 

Donation

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Donation

Convention par laquelle une personne (donateur) transfère la propriété d'un bien à une autre personne (donataire) de manière totalement gratuite.
 
 

droit d préemption

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Droit de préemption

Faculté d'acquérir un bien par préférence à toute autre acheteur.
 
 

Droits de mutation

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Droits de mutation

Droits et taxes perçus par l'Etat lors d'une transaction immobilière.
 

Droits d'enregistrement

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Droits d'enregistrement

Taxe perçue lors de l'enregistrement de tout acte constatant la mutation d'un immeuble.
 
 

Droits de succession

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Droits de succession

Impôts payés par les héritiers dans le cadre d'une succession.
 
 

Droit au maintien dans les lieux

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Droit au maintien dans les lieux

Droit accordé aux occupants des baux d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 de se maintenir dans leur logement, à l'expiration du bail, malgré l'opposition du bailleur et aux conditions antérieures. Ce droit cesse d'être opposable au propriétaire bénéficiant d'un droit de reprise.
 
 

Droit de reprise

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Droit de reprise

Possibilité pour le propriétaire de mettre fin à la jouissance du preneur, malgré la loi de 1948 imposant en principe le maintien dans les lieux ou le renouvellement d'un contrat expiré.
 

Droit de visite

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Droit de visite

Droit pour le propriétaire, malgré son obligation de ne pas troubler la jouissance paisible du locataire, de faire visiter le local en vue notamment de sa vente ou de sa relocation. Ce droit doit avoir été prévu par le bail et ne peut s'exercer ni les jours fériés, ni plus de deux heures par jour ouvrable.

 

Droit réel

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Droit réel

Droit qui confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur un bien. Le droit de propriété est un droit réel, par excellence. Contrairement au droit personnel, le droit réel s'exerce sans l'entremise d'une autre personne et sans créer de liens entre deux personnes.

Le droit de propriété recouvre trois types de pouvoir :

  • l'usus, c'est-à-dire le droit d'utiliser la chose (habitation, vacance, etc...) ;
  • le fructus, c'est-à-dire le droit de percevoir les fruits issus de la chose (les loyers, par exemple) ;
  • l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer de la chose (vente, donation, destruction...).
 

Débiteur

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Débiteur

Personne physique ou morale devant de l'argent à une autre personne (créancier).
 
 

débours

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Débours

Dépense effectuée par un notaire, un huissier ou un avocat pour le compte de son client afin de rémunérer les personnes participantes à la réalisation de l'acte de vente (géomètres, ?)
 

DAT = Déclaration d'achèvement ds travaux

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Déclaration d'achèvement des travaux (DAT)

Le bénéficiaire d'un permis de construire doit, au plus tard 30 jours après l'achèvement des travaux, remplir une déclaration en 3 exemplaires qu'il devra fournir au maire du lieux des travaux. Ce formulaire est annexé à l'article A.460-1 du Code de l'Urbanisme.
 

Déclaration d'ouverture de chantier

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Déclaration d'ouverture de chantier

Le titulaire d'un permis de construire doit adresser au maire de la commune cette déclaration en 3 exemplaires. Cette formalité est destinée de permettre à l'Administration d'effectuer des contrôle durant toute la durée des travaux.
 

Défaut de conformité

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Défaut de conformité

Différence entre la chose effectivement réalisée et les prévisions du contrat. Elle constitue une faute du vendeur engageant sa responsabilité.
 
 

Démembrement de propriété

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Action de détacher certains éléments du droit de propriété pour le transférer à une autre personne que son titulaire (par exemple : constitution d'usufruit).
 

Droits de mutation

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Droits et taxes fiscales perçus par le notaire pour le compte de l'état et des collectivités locales lors de la signature d'une vente d'un immeuble ancien. Ces droits sont calculés sur le prix de vente du bien.
 

exonérations des pus-values 19/03/2009

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Exonération des plus-values

19/03/2009

Généralement, lors de la vente d'une résidence principale, la plus-value est exonérée d'impôt. Mais uniquement si la vente a lieu dans l'année qui suit le déménagement.
Ce délai va très prochainement passer de un à deux ans en réponse aux conditions difficiles du marché de l'immobilier.

Christine Lagarde, ministre de l'économie a annoncé, début mars, cet allongement en expliquant que la situation actuelle augmentait les délais de vente et réduisait la mobilité des « propriétaires-occupants ».

Ainsi pour les ventes effectuées en 2009 et 2010, l'exonération des plus-values réalisées sera valable sur deux ans à compter de la mise en vente.
Cette nouvelle décision permettra d'aider les personnes qui ne réussissent pas à revendre leur logement au bout d'un an. Ils n'auront donc pas à payer les 28,1% de prélèvement forfaitaire (immédiatement) et leur bien ne sera pas requalifié en résidence secondaire après un an, ce qui était le cas jusqu'à présent.

Cet allongement est donc plus que bienvenu chez les propriétaires vendant leur résidence principale.

 

EXONERER LA PLUS VALUE ISSUE de la vente d'une résidence principale

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Exonérer la plus-value issue de la vente d'une résidence principale

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous réalisez une plus-value immobilière car le prix de vente est en général plus élevé que le prix d'achat. Cette plus-value est en principe imposée à hauteur de 28,1%. Mais cette règle comporte une exception notable lorsque la vente concerne la résidence principale du vendeur.

La vente d'une résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la nature de l'immeuble vendu : maison, appartement, chalet..., et quel que soit le prix de vente.

Une seule condition est nécessaire pour bénéficier de l'exonération : le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente.

La condition de résidence principale pour l'exonération de plus value

La résidence principale est le lieu où se situe le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Votre résidence principale est donc en principe le lieu où vous résidez au moins 8 mois dans l'année. On tient compte dans tous les cas d'un faisceau d'indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d'imposition ou immatriculation de la voiture).

Contrairement à une idée qui circule encore souvent, il n'y a pas de condition de durée d'occupation des lieux. Mais il faut pouvoir prouver que le logement constitue bien votre résidence principale. En pratique, un délai d'un an est donc préférable.

Le délai de vente et l'exonération de plus-value

Le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Mais il peut arriver que l'on déménage avant d'avoir vendu le bien. Dans ce cas, il ne constitue plus la résidence principale du vendeur.

Afin de ne pas pénaliser les opérations d'achat et de revente, le fisc tolère un certain délai pour la vente du bien. Ce délai qui était de un an a été porté à deux ans pour les ventes réalisée en 2009 et 2010, et ce, pour tenir compte de l'allongement des délais de vente actuels. En conclusion, si vous quittez votre résidence principale avant d'avoir vendu, vous avez deux ans pour la vendre et être exonéré.

Attention

Il ne faut absolument pas pendant ce délai, louer le logement, ni le prêter gratuitement, même à un parent.

Les dépendances concernées par l'exonération de plus-value

L'exonération s'applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, à condition qu'elles soient vendues en même temps que celle-ci. Par dépendances il faut comprendre votre cave, vos box ou parkings, la chambre de service, le jardin privatif, votre cour, mais aussi le terrain cédé. Ainsi, si vous vendez votre maison entourée d'un terrain, l'exonération porte sur l'ensemble de la propriété.

A noter

Un garage qui n'est pas situé dans le même immeuble, mais à moins d'un kilomètre de la résidence principale, profite également de l'exonération s'il est vendu en même temps qu'elle.

 

 Article du    26 Janvier 2010

 

Echéancier

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Echéancier

Obligatoirement présent dans une offre de prêt, ce document permet de connaître précisément le montant et la date d'échéance des différents remboursements.
 
 

Echéancier

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Echéancier

Obligatoirement présent dans une offre de prêt, ce document permet de connaître précisément le montant et la date d'échéance des différents remboursements.
 
 

Elément d'équipement indissociable

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Élément d'un bâtiment faisant indissociablement corps avec le ouvrage et dont les dommages affectant la solidité de celui-ci entrent dans le champ de la responsabilité décennale des constructeurs.

 

Etat descriptif de division

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Document identifiant les lots d'un immeuble en copropriété en vue de faciliter les démarches de publicité foncière. Il complète le règlement de copropriété duquel il doit pouvoir facilement se distinguer.

 

Etat des lieux

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Document établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire à l'entrée dans les lieux ainsi qu'à la sortie. La comparaison des deux permettra de déterminer les dégradations dont le locataire doit répondre.

 

Expropriation

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Procédure de droit public par laquelle l'Etat contraint un particulier à lui céder sa propriété, dans un but d'intérêt général et moyennant une indemnité juste et préalable.
 

Expulsion

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Procédure mise en œuvre pour contraindre l'occupant d'un local (en général état des lieux locataire) à quitter les lieux.

 

élai de réflexion

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Délai de réflexion

Délai permettant à un acheteur de renoncer à son acquisition.
 
 

élai de réflexion

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Délai de réflexion

Délai permettant à un acheteur de renoncer à son acquisition.
 
 

Frais de mainlevée

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Ils ne sont pas financés par l'organisme prêteur. Ils représentent donc une partie de l'apport personnel. Ils recouvrent des frais de 3 natures : les honoraires de rédaction d'acte qui représentent la vraie rémunération du notaire, les droits et taxes dus à l'occasion de toute transaction immobilière et les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).
 

Frais de notaire

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Ils ne sont pas financés par l'organisme prêteur. Ils représentent donc une partie de l'apport personnel. Ils recouvrent des frais de 3 natures : les honoraires de rédaction d'acte qui représentent la vraie rémunération du notaire, les droits et taxes dus à l'occasion de toute transaction immobilière et les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).
 

Fichier immobilier

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Répertoire par nom des propriétaire et par immeuble des extraits des documents publiés au Bureau des Hypothèques avec référence à leur classement dans les archives, et présentant la situation actuelle des immeubles.

 

Foncier

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Terme employé afin de désigner les terrains constructibles, base de toute opération de construction.

 

Foncier

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Terme employé afin de désigner les terrains constructibles, base de toute opération de construction.

 

Force majeure

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Évènement exonérant de responsabilité une personne n'ayant pas exécuté une obligation. Pour recevoir cette qualification, cet événement devait être imprévisible, insurmontable et extérieur à la personne n'ayant pas exécuté son obligation.

 

Frais d'agence

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Lorsqu'un propriétaire passe par une agence immobilière afin de mettre bien en location, l'agence prélèvera des frais qui seront répartis par moitié entre le propriétaire et le locataire.

 

Frais de notaire

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Frais inhérents à toute transaction immobilière. Ils représentent entre 3% et 8% du montant de cette transaction selon que l'on se trouve dans le secteur neuf ou dans l'ancien. Ces frais correspondent aux taxes versées au Trésor Public, aux émoluments des notaires ainsi qu'aux dépenses annexes appelées "débours" (frais de géomètres, ...).

 

Garantie d'achèvement

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Mécanisme de garantie assurant aux accédant à la propriété que l'immeuble en cours de construction sera achevé. Cette garantie est obligatoire dans le domaine protégé, c'est-à-dire dans le domaine de l'habitation; et revêt différentes formes selon le contrat de construction (CCMI, VEFA, ...).

 

Garantie biennale

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Garantie obligatoire d'un minimum de 2 ans relative au bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociable de l'ouvrage et dont les dommages ne rendent pas cet ouvrage impropre à sa destination. (article 1792-3 Code Civil)

 

Garantie décennale

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Garantie obligatoire de 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage relative aux dommages compromettant sa solidité ou qui, l'affectant dans un des ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. (article 1792 et s. Code Civil)

 

Garantie de parfait achèvement

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Garantie d'une durée d'un an due par l'entrepreneur et couvrant les défauts ayant fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux et les malfaçons apparues dans l'année suivant celle-ci. Au-delà de cette période, seules les responsabilités biennale ou décennale peuvent être mises en jeu.

 

Géomètre expert

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Technicien réalisant les études et les réalisations topographiques fixant la limite des biens fonciers. Il engage sa responsabilité personnelle. Cette profession est organisée en ordre.

 

Gros oeuvre

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Dans une construction, ce sont les éléments porteurs, les fondations, les ossatures participant à la solidité ainsi qu'à la stabilité de l'édifice.

 

Garantie décennale

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Souscrite obligatoirement par les entrepreneurs de construction (ainsi que par les architectes et bureaux d'études), elle garantit le propriétaire pendant dix ans à compter de la réception de la maison pour tous les dommages dus à des malfaçons du gros oeuvre et affectant sa solidité ou la rendant impropre à sa destination.
 

Géothermie

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C'est une énergie provenant de l'exploitation de la chaleur du sous-sol. Un forage permet de récupérer l'eau chaude souterraine qui va servir principalement au chauffage urbain, au thermalisme et à la production d'électricité.
 

garantie de remboursement

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Garantie de remboursement

Obligation mise à la charge du vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement et du constructeur de maisons individuelles de rembourser à l'acquéreur ou au maître de l'ouvrage les sommes qu'ils ont perçues, dans le cas où le contrat conclu n'est pas exécuté.


 

Honoraires

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Les honoraires des agents immobiliers sont libres depuis onze ans et varient entre 4 et 10 % du montant de la vente, selon le montant du prix de vente. Cependant dans certains cas, ces honoraires peuvent être calculés selon un forfait qui découle de plusieurs paramètres, à savoir le prix lui même, la situation géographique, la retrocession d'un mandat à d'autres intermédiaires (collaboration inter agences), etc... Il n'existe donc pas de tarif officiel. L'agence a toutefois l'obligation d'afficher son barème d'honoraires d'une manière visible pour la clientèle.
 

Hypothèque

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Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Elle lui permet de saisir et faire vendre l'immeuble hypothéqué si l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de rembourser les sommes dues. La constitution de l'hypothèque fait l'objet d'un acte authentique devant le notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien.
 

Habitations à loyer modéré

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Habitations répondant à des critères de construction et de gestion précises fixées par l'administration et destinées aux personnes et familles modestes.
 

Habitation principale

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Lieu occupé avec une certaine continuité et auquel sont attachés de nombreux droits: droit au logement, protection du locataire sous la loi de 1948.

 

Habitation principale

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Lieu occupé avec une certaine continuité et auquel sont attachés de nombreux droits: droit au logement, protection du locataire sous la loi de 1948.

 

Hors d'air

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Un immeuble est déclaré "hors d'air" lorsque son clos (murs, fenêtres, portes, ?) et son couvert (toiture) sont réalisés.

 

Hors d'eau

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Caractéristique d'étanchéité d'un immeuble en construction.

 

Huissier de Justice

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Officier ministériel chargé de la signification et de l'application de décisions de Justice. Il s'occupe également de la constatation de certains évènements (tirage au sort, état des lieux). Tous les huissiers ne sont compétents que dans une partie de territoire bien définie.

 

Hypothèque

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Droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit d'un créancier pour garantir le paiement de sa créance.

 

Immeuble

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Biens qui, par nature, ne sont pas susceptibles d'être déplacés. Cette caractéristique impliques qu'ils sont individualisés par leur seul emplacement géographique.

 

Immeuble à construire

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Immeuble qu'un promoteur s'engage à construire conformément à un contrat.

 

Immeuble collectif

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Bâtiment conçu afin de servir à plusieurs occupants.

 

Impôt foncier

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L'impôt foncier est dû par tout propriétaire d'immeuble. Egalement appelé "taxe foncière".

 

Impôts locaux

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Ensemble de taxes prélevées par les collectivités territoriales afin d'assurer leur fonctionnement.

 

Incapacité

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Inaptitude légale d'une personne à acquérir, transmettre et exercer des droits.

 

Indemnité d'éviction

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Indemnité versée par le bailleur à l'exploitant d'un fonds de commerce en cas de refus du premier de renouveler un bail commercial.

 

Indemnité d'immobilisation

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Somme versée par l'acquéreur d'un bien immobilier lors de la signature de l'avant-contrat au contrat de vente (compromis ou promesse). Cette somme correspond à un acompte sur le prix du bien dans l'attente de l'acte de vente. Son montant est libre mais l'usage est en général de 10% du prix de vente.

 

Indice BT 01

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Indice des professionnels de la construction servant à calculer l'augmentation du prix de construction d'un immeuble.

 

Indice du coût de la Construction

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Etabli chaque trimestre par l'INSEE, les variations de cet indice sont la base de toute révision de loyer effectuée par le propriétaire.

 

Indice du coût de la Construction

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Etabli chaque trimestre par l'INSEE, les variations de cet indice sont la base de toute révision de loyer effectuée par le propriétaire.

 

Indivision

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Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature (droit de propriété, usufruit, nue propriété) sur un ou plusieurs biens. Les indivisaires sont titulaires d'une quote-part sur les biens indivis, sans pour autant qu'il y ait de division matérielle de leurs parts, jusqu'au partage qui peut-être demandé à tout moment.

 

Inscription hypothécaire

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Formalité de publicité foncière propre aux hypothèques et aux privilèges immobiliers. Cette inscription se fait par le dépôt d'un bordereau en 2 exemplaires au bureau des hypothèques.

 

Investissement locatif

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Correspond à l'achat d'un immeuble en vue de le mettre en location afin d'ne retirer des revenus (les loyers).

 

Isolation thermique et crédit d'impôt 20/11/2007

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Isolation thermique et crédit d'impôt 20/11/2007 Les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique engagés lors de travaux d'aménagement de combles ou de greniers ouvrent droit au crédit d'impôt sur le revenu pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur des économies d'énergie et du développement durable sous réserve que ces dépenses doivent être réalisées dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans et que ces aménagements n'aboutissent pas à une addition de construction (surélévation d'un étage, dépose et pose d'une nouvelle toiture...).
 

Jouissance

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Faculté d'utiliser une chose et d'en percevoir les fruits. Exemple: louer son appartement et en retirer des loyers.
 

Jours de souffrance

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Ouvertures fixes à travers lesquelles ne passe que la lumière et non l'air; on ne peut donc pas voir à travers. Egalement appelés "jours de tolérance".
 

Levée d'option

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Acte par lequel le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente déclare se porter acquéreur. Cette levée transforme la promesse unilatérale de vente en contrat de vente définitif.
 

Libéralité

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Avantage accordé à une personne sans contrepartie.
 

Les plus-values immobilières

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Les plus-values immobilières

Titre à changer

 

Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières.

À compter du 1er septembre 2013, les plus-values immobilières sur les résidences secondaires ont été réformées, réforme qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014. Une instruction ministérielle du 9 août 2013 en précise les modalités d'application.

 

 

Les cessions exonérées

Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention.

Ainsi, sont notamment exonérées :

  • les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros ;
  • celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale (ou de la partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte) ;
  • celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :

  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er);
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).

 

Détermination de la plus-value imposable

Base de calcul : La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

Les dépenses de travaux : Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

Lorsque le vendeur a construit ou fait construire le logement, la plus-value imposable est déterminée en distinguant la fraction de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction. Le prix d'acquisition de la construction est égal au coût des travaux de construction, qui comprend notamment les frais d'architecte et les factures des entrepreneurs. Lorsque les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, leur coût s'entend du prix d'achat des matériaux utilisés et, le cas échéant, du coût de la main-d’œuvre employée, à l'exclusion du travail personnel du contribuable.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

À défaut de pouvoir produire des justificatif ou si cela est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans.

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention :

Abattement pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention Taux de l'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu
Taux de l'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1.65 %
22ème année révolue 4 % 1.60 %
Au-delà de la 22ème année   9 %

Sources : Service-public.fr

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % s’applique, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, aux plus-values si la vente n’est pas faite au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d'un ascendant ou d'un descendant et si elle ne concerne pas des terrains à bâtir. Cet abattement s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.

 

Taux de l’impôt sur la plus-value

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% (avec un abattement linéaire de 6% à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5% (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année).
Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €.
Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

MONTANT DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE : EFFET DES DERNIERES REFORMES

Achetée en 1998 pour 600 000 Francs (soit 91 469 Euros), la maison de vacances des Dupont est désormais trop grande après le départ de leurs enfants. Mariés sous le régime de la communauté, ne bénéficiant pas d'exonération, les Dupont souhaitent connaître le montant de l’impôt sur la plus-value en cas de vente.

 

Prix de vente : 220 000 Euros

Prix d'achat : 91 469 Euros

Frais d’achat déductibles : 7,5%

Forfait pour travaux déductibles : 15%

APRES 15 ANNEES DE DETENTION DU BIEN

 

  ANCIEN ACTUEL FUTUR
DATE DE LA MUTATION Avant le 1er février 2012 Du 1er février au 30 juin 2012 Du 1er juillet 2012 au 31 août 2013 Du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 A compter du 1er septembre 2014
Impôt sur le revenu Exonération 16409 € 16409 € 6153 € 8204 €
Contributions sociales Exonération 11569 € 13386 € 10479 € 13971 €
TOTAL Exonération 28068 € 29795 € 16632 € 22175 €

 

APRES 22 ANNEES DE DETENTION DU BIEN

Si l’acquisition avait été réalisée en 1991, la vente de cette résidence secondaire après 22 ans aurait généré l’impôt suivant :

  ANCIEN ACTUEL FUTUR
DATE DE LA MUTATION Avant le 1er février 2012 Du 1er février au 30 juin 2012 Du 1er juillet 2012 au 31 août 2013 Du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 A compter du 1er septembre 2014
Impôt sur le revenu Exonération 11486 € 11486 € Exonération Exonération
Contributions sociales Exonération 8160 € 9369 € 9035 € 12047 €
TOTAL Exonération 19646 € 20855 € 9035 € 12047 €

Référence au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts : bofip.impots.gouv.fr


 

La mitoyenneté

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La mitoyenneté

Titre à changer

 

 

La mitoyenneté ou l’indivision forcée des clôtures

La mitoyenneté peut être définie comme un régime d'indivision forcée qui concerne les clôtures séparatives : murs, haies, fossés. Il ne s'agit pas d'une servitude mais d'un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun. Un mur mitoyen, c'est un mur qui appartient indivisément à chacun des deux voisins. Ils ne sont pas propriétaires du mur jusqu'à son axe médian : ce mur est commun entre eux deux, ils en sont copropriétaires. Et l'on parle de copropriété forcée parce que cet état d'indivision est en principe perpétuel.
Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparative, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dès l'origine, résulte d'un accord amiable. On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d'une clôture déjà réalisée sur son terrain. L'acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d'arpentage ainsi qu'un acte notarié, rédigé par votre notaire. Elle a en effet pour conséquence de déplacer la ligne divisoire des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins. L'acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.
Le régime de la mitoyenneté ne s'applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l'état pourrait être mitoyen.

 

Comment établir la mitoyenneté ?

La hiérarchie des modes de preuve qui permettent d'établir la mitoyenneté est la suivante

  • La prescription acquisitive : appuyer un bâtiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.
  • Le titre : c'est l'acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n'est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge.
  • Les marques de non mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : par exemple, lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d'un seul côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné ou du côté duquel se trouvent les corbeaux ou le filet.
  • Les présomptions de mitoyenneté du mur (articles 653 et 666 du Code Civil)

 

 

Les droits des copropriétaires mitoyens

Concernant les droits des copropriétaires mitoyens : chacun des voisins peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l'autre propriétaire du mur ou, à défaut d'un expert. Chaque propriétaire peut aussi appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.
Chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue. Aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin.
Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen. Il en supporte alors seul les frais car la partie exhaussée est sa propriété. Si le mur mitoyen n'est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais.

 

Les obligations des copropriétaires mitoyens

Concernant maintenant les obligations des copropriétaires mitoyens : les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen. Cette règle se trouve cependant écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait d'un seul des propriétaires : ainsi, le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais soumis sans protection aux intempéries.


 

Licitation

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Vente aux enchères d'un immeuble figurant dans une masse à partager. Dans le cas de l'indivision, c'est une vente si l'acquéreur n'est pas un indivisaire. Dans le cas contraire, il s'agit simplement d'un partage partiel.
 

Limites de propriété

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Bords extérieurs d'une propriété correspondant aux lignes qui la sépare des terrains contigus et que l'on détermine matériellement et juridiquement par le bornage.
 

Livraison

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Dans le domaine de la vente, il s'agit de l'acte par lequel le vendeur remet le bien immobilier à la disposition de l'acheteur. Dans le domaine de la construction, il s'agit du moment où le maître d'œuvre remet le bien immobilier au maître d'ouvrage.
 

Livre foncier - cadastre

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Document administratif servant à l'identification et à la délimitation des propriétés foncières.
 

Locataire

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Personne jouissant d'une chose en vertu d'un contrat de bail.
 

Locateur d'ouvrage

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Personne exécutant des travaux dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage ou d'un contrat d'entreprise. Exemples: architecte, entrepreneur, (article 1779 3° Code Civil).
 

Location

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Contrat appelé contrat de louage ayant pour objet la mise à disposition d'un immeuble (appartement, fonds de commerce,) par le propriétaire à un locataire.
 

Location - accession

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Contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec AR et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.
 

Location meublée

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Louage d'un logement comprenant la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre d'y habiter immédiatement. Ce régime juridique se caractérise par son extrême souplesse.
 

Location nue

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S'oppose à la location meublée du fait qu'elle concerne des locaux vides. Les locations nues sont soumises à la loi du 6 juillet 1989.
 

Location saisonnière

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Location meublée consentie pendant une courte période . Le contrat est librement négocié pour sa durée et le montant de son loyer, mais il doit faire préalablement l'objet d'un état descriptif des lieux, de leur situation dans la localité et des conditions de location. Les recettes résultant d'une location saisonnière sont exonérées d'impôts si celles-ci n'excèdent pas 5 000 F TTC par an.
 

Logements-foyers

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Logements d'accueil des personnes âgées ou en difficultés, de jeunes travailleurs ou de travailleurs migrants.
 

Loi Malraux

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Loi du 4 août 1962 visant à conserver le patrimoine architectural et historique français en facilitant la restauration immobilière. Les acquéreurs de logements soumis à ce statut peuvent bénéficier de certains avantages tels que la déductibilité intégrale des travaux effectués.
 

Loi Scrivener

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Loi du 13 juillet 1979 visant à la protection renforcée des acquéreurs de biens immobiliers ayant recours à un emprunt, en liant les deux contrats. En effet, la validité du contrat de vente est dépendante de l'obtention du prêt, et inversement.
 

Lot

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Un lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. Un lot de lotissement désigne une parcelle de terrain destinée à la construction d'une maison individuelle.
 

Lot transitoire

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Lot de copropriété composé du droit de construire ou du droit de surélever ainsi que d'une quote-part de parties communes. Le propriétaire de ce lot doit contribuer aux charges générales.
 

Lot transitoire

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Lot de copropriété composé du droit de construire ou du droit de surélever ainsi que d'une quote-part de parties communes. Le propriétaire de ce lot doit contribuer aux charges générales.
 

Lotissement

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Opération d'urbanisme visant à diviser un terrain (en au moins deux parcelles) en vue de l'implantation de bâtiments.
 

Louage d'ouvrage

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Voir contrat de louage d'ouvrage.
 

Loyer

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Somme versée par le locataire au profit du propriétaire en contrepartie de la jouissance des locaux; dans le cadre d'un contrat de location.
 

Loi SCELLIER

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La loi Scellier

19/03/2009

De nombreux dispositifs ou nouvelles lois ont émergés ces dernières années afin d'inciter à l'investissement. Depuis le 1er janvier 2009, une nouvelle mesure est venue se rajouter aux précédentes, il s'agit de la loi Scellier.

Mise en place pour une période de trois ans (du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012), elle permet une réduction d'impôts sur le revenu pour les investisseurs.

Cette réduction sera de 25% jusqu'en 2010 puis de 20% à partir de 2011 avec un plafond de 300 000€ par opération et par année et cela lors de l'achat d'un logement neuf étant destiné à la location pendant 9 ans. Avec cette mesure, la déduction d'impôt peut atteindre les 75 000 € soit 5% du prix d'achat la première année et 2,5% les huit années suivantes.

Désormais, les personnes souhaitant investir ont donc le choix entre la loi Scellier (réduction d'impôts) et les lois Borloo ou Robien (amortissement). Les experts soulignent que le dispositif Scellier présente plus d'avantages.

Par exemple, alors que l'amortissement se fait en fonction du revenu des ménages (donc plus avantageux pour les ménages les plus aisés) la loi Scellier permet de bénéficier de la même réduction quelque soit le revenu imposable.

Néanmoins, il y a deux aspects moins positifs :

- Le dispositif est uniquement applicable en zone A, B1 et B2 (la zone C concerne les villes de moins de 50 000 habitants et trop d'excès ont eu lieu dans cette zone avec d'autres mesures)

- Seuls les ménages payant 5 000 € ou plus d'impôts par an peuvent être intéressés.

Au final, un plus grand nombre de particuliers devrait donc être tenté d'acheter un logement. 

 

 

LEXIQUE PRATIQUE

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Abattant

Châssis de fenêtre s'ouvrant horizontalement.
 

 

Accolé

Se dit lorsque deux éléments sont à la fois juxtaposés et solidaires.
 

Acermi

Sigle certifiant les isolants thermiques en fonction de leur emploi.
 

Acotherm

Label de certification thermique et phonique des fenêtres.
 

Acrotère

Petit mur en maçonnerie situé tout autour des toitures terrasses d'immeubles.
 

Adduction

Terme désignant les conduites des eaux
 

Adoucisseur d'eau

Appareil qui, par traitement chimique, électrique ou électromagnétique, évite le dépôt du tartre dans les tuyauteries et sur les parois des réservoirs d'eau chaude.
 

Aggloméré

Ce terme désigne à la fois un matériau de maçonnerie formé d'agrégats et de ciment et des panneaux de fibres de bois reconstituées.
 

Agrégat

Assemblage de matériaux entrant dans la composition du béton ou du mortier : sable, gravillons, cailloux?
 

Allège

Partie de mur située sous une fenêtre.
 

Ame

Désigne généralement la partie centrale, dans l'épaisseur, d'une porte ou d'une cloison. Par exemples : une porte à âme pleine, une cloison à âme alvéolée.
 

Anodiser

Faire subir une réaction chimique ( oxydation ) à la surface d'un métal pour la rendre plus résistante, notamment à la corrosion.
 

Anti-bélier

Dispositif destiné à amortir l'onde de choc provoquée par la fermeture rapide d'un robinet.
 

Appareillage

Manière de disposer des briques ou des pierres.
 

Apprêt

Couche de peinture ou de papier posée sur un mur pour améliorer son aspect final.
 

Arase

Dernier niveau d'un mur ou d'une construction et servant de repère pour construire dessus.
 

Araser

Action de mettre une surface à niveau par suppression des irrégularités et des saillies.
 

Arbalétrier

Pièce de bois de charpente, placée obliquement et supportant les pannes.
 

Ardoise

Pierre tendre et feuilletée, gris-bleue, utilisée principalement pour la couverture des maisons. C'est un des matériaux de couverture les plus légers ( entre 30 et 60 kg par mètre carré ) et les plus résistants.
 

Asphalte

Matériau composé d'un mélange de bitume et de fins gravillons, utilisé notamment dans les complexes d'étanchéité.
 

Assainissement

Réseaux de collecte des eaux usées et pluviales.
 

Autoporteur

Se dit d'une structure qui assure sa propre stabilité.
 

Auvent

Petit toit à un seul rampant ( un seul côté incliné ) généralement situé au-dessus des portes.
 

Les travaux bénéficiant de la T.V.A à 5,5%

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La TVA à 5,5 % s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien. Mais qu'est-ce que cela inclut ?

La TVA au taux réduit de 5,5 % s'applique à la plupart des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des logements.

Le propriétaire occupant, le propriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires mais aussi le locataire peuvent en bénéficier. La TVA à 5,5 % porte sur la main-d'oeuvre, les matières premières (béton, ciment), les fournitures (joints, tuyaux) ainsi que sur les équipements fournis et facturés par l'entreprise qui réalise les travaux.


La TVA à 5,5 % s'applique à la fourniture et à l'installation d'une chaudière dans une maison individuelle ou dans un appartement, dès lors que ces logements sont achevés depuis plus de deux ans.

Attention : seuls les équipements individuels sont concernés. Ainsi, l'installation d'une chaudière à usage commun dans un immeuble relève du taux normal à 19,6 %.

Par chaudière, il faut comprendre l'ensemble des éléments nécessaires au bon fonctionnement de l'appareil comme mode de chauffage ou de production d'eau chaude, (brûleur, bloc d'allumage, citernes, pompes à chaleur, etc.).

Par ailleurs, les appareils de chauffage fixes, les cheminées et les poêles sont concernés par le dispositif. Rappelons enfin que sont visés, non seulement l'installation, mais aussi les travaux d'entretien, de réparation et de mise aux normes des appareils.

À noter : depuis le 1er janvier 2010, les appareils de climatisation, qu'ils soient fixes ou mobiles, ainsi que les pompes à chaleur air/air, sont soumis au taux normal de TVA, et non plus au taux réduit.

 

Le taux réduit n'est applicable à la pose et à la fourniture des équipements de cuisine et salle de bains que s'ils s'encastrent ou s'incorporent au bâti et qu'ils ne peuvent pas être démontés sans détérioration.

Le taux réduit de TVA vise donc les installations complètes de cuisine ou salle de bains, avec des équipements adaptés aux locaux (sur mesure) et indémontables (on ne peut pas les enlever sans détériorer le meuble ou le mur).

A contrario, restent soumis au taux normal les éléments de rangement autonomes fixés sommairement au mur ou posés au sol, de même que les équipements électroménagers, et ce même s'ils sont intégrés dans les meubles (fours et réfrigérateurs par exemple).

Concernant les salles de bains, le taux réduit s'applique aux sanitaires tels que baignoires, w-c, lavabos, etc. Les saunas ou hammams incorporés à une installation de douche bénéficient également du taux réduit. Lorsqu'ils ne s'y incorporent pas, seuls les travaux d'installation relèvent en principe de la TVA à 5,5 % (cas des cabines prêtes à poser) sauf lorsqu'il s'agit de travaux sur mesure qui excèdent le simple appareillage ou nécessitent l'aménagement de la pièce où est installé l'équipement (la fourniture et la pose bénéficient alors du taux réduit).

En revanche, les travaux d'installation et d'entretien des piscines et des spas sont exclus du taux réduit, qu'ils soient effectués à l'intérieur ou à l'extérieur d'une habitation.

 

La fourniture et la pose de systèmes d'ouverture intérieurs ou extérieurs au logement sont soumis au taux réduit, ainsi que les travaux de création d'une ouverture dans un mur.

En ce qui concerne les stores, le taux réduit s'applique uniquement s'ils sont scellés, c'est-à-dire incorporés de façon définitive à l'immeuble. S'il s'agit de stores comportant un simple support fixé au mur et pouvant être facilement démontés, on appliquera la TVA à 19,6 %.

Jusque-là, c'est relativement simple. Cela se complique avec les télécommandes et les clefs. Les télécommandes fournies avec le dispositif de fermeture relèvent du taux réduit. Mais la télécommande supplémentaire est soumise au taux normal, de même que les travaux d'entretien ou de réparation des télécommandes. La règle est la même pour les clefs. En définitive, vous pouvez donc vous retrouver avec des clefs et des télécommandes à des prix TTC différents selon qu'il s'agisse de l'équipement initial ou bien complémentaire !

 

Balcons, terrasses, loggias

La création d'une terrasse maçonnée, la fermeture d'une loggia ou encore d'un balcon relèvent du taux normal dans la mesure où elles aboutissent à une augmentation de la surface habitable. Mais les travaux d'entretien ou de réparation portant sur de tels ouvrages réalisés depuis plus de deux ans sont soumis au taux réduit, de même que la pose de garde-corps, rambardes et rampes de balcon.

Espaces verts

En extérieur, seuls peuvent bénéficier du taux réduit les travaux afférents au tracé et à l'aménagement des voies principales d'accès à la maison ainsi que les travaux de clôture. Pour les plantations, le taux normal est de rigueur.

Une exception : les travaux d'abattage ou d'élagage des arbres situés aux abords directs des habitations bénéficient du taux réduit dès lors qu'ils sont nécessaires à l'accès aux logements ou à leur remise en état.

 

Les adresses utiles :

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Les adresses utiles :

Il est toujours important d’avoir avec soi des adresses pour vos démarches, citons entre autres :

1 - La Caisse d’allocations Familiales : www.caf.fr

2 – Le Ministère des Finances : www.finances.gouv.fr 

3 – Le Ministère du Logement : www.logement.gouv.fr

4 – L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement : www.anil.org

5 – L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat : www.anah.fr

6 – L’agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie : www.ademe.org

 

LES FRAIS DE NOTAIRE

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Les frais d'acquisition sont composés d'un ensemble d'impôts et taxes que le notaire collecte pour le compte des administrations, des frais liés aux garanties prises en cas d'emprunt, de la T.V.A. s'il s'agit d'un achat dans le neuf, et enfin des honoraires du notaire.

Il est indispensable de prendre conscience des frais de notaire dès le départ afin de ne pas avoir de mauvaises surprises à l'arrivée. Ces frais correspondent à ce que l'on appelle plus justement « frais d'acquisition ». Ce n'est pas le notaire qui recueille l'ensemble des sommes, il n'en reçoit qu'une petite partie correspondant à sa rémunération. Le plus gros collecteur reste le fisc.

Ces frais sont intégralement à la charge de l'acquéreur et varient selon le type de biens acquis.

Les frais d'acquisition sont variables selon qu'ils concernent un bien ancien ou neuf. Par ailleurs, d'autres frais, liés à l'emprunt et au déménagement, doivent être provisionnés au moment de l'acquisition d'un bien immobilier.

 

Pour l'achat d'un bien ancien, les frais de notaire (impôt, rémunération du notaire et frais divers) représentent de 6 % à 7 % du prix de vente. Voici, dans le détail, les sommes dues.

Une habitation ancienne

Sont concernées toutes les ventes immobilières à l'exclusion :

  • de l'achat d'un bien neuf ;
  • de la première vente d'un bien de moins de 5 ans acheté préalablement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (\\\"Véfa\\\"), c'est-à-dire sur plans.

Le montant des frais de notaires

Les frais de notaire se décomposent en trois parties :

  • les droits de mutation de 5,09 % ;
  • la rémunération du notaire ;
  • les émoluments de formalités et frais divers.

Les droits de mutation. La part la plus importante des frais de notaire correspond aux droits de mutation. Il s'agit de droits perçus par le fisc qui s'établissent à 5,09 % du prix de vente. Vous prenez votre prix d'acquisition que vous multipliez par 5,09 % tout simplement.

Pour un bien ancien d'une valeur de 155.000 €, les droits de mutation s'élèvent ainsi à 7.889,5 €.

Si dans votre acte de vente, vous avez mis une clause précisant que dans le prix de vente sont compris X € correspondant à du mobilier (cuisine équipée, etc.), pensez à le préciser au notaire afin qu'il défalque ce montant avant d'appliquer les 5,09 %. Cela permet de diminuer le montant des frais.

La rémunération du notaire. Les émoluments notariés sont calculés selon le barème suivant :

Tranches de prix Pourcentage Montant à ajouter
Jusqu'à 6.500 € 4,00 %
De 6.501 à 17.000 € 1,65% 152,75 €
De 17.001 à 30.000 € 1,10 % 246,25 €
Au-dessus de 30.000 € 0,825 % 328,75 €
TVA sur émoluments : ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus.

Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul par tranches.

Vous achetez un appartement ancien pour le prix de 155.000 €. Les émoluments du notaire s'élèveront à : 155.000 € x 0,825 % = 1.278,75 € auxquels il faut ajouter 328,75 € soit 1.278,75 € + 328,75 € = 1.607,50 € On applique alors la TVA à 19,60 %. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 1.923 €.

Les émoluments de formalités et frais divers. Le notaire accomplit différentes démarches et effectue différentes formalités en vue de la transaction. Ils s'élèvent en moyenne à 500 €. Les frais divers quant à eux sont également évalués à environ 500 € et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d'expédition des actes, etc.).

Pour l'achat d'un bien ancien d'une valeur de 155.000 €, les frais dits \\\"de notaire\\\" s'élèvent donc au total à environ : 7.889,5 + 1.923 + 1.000 = 10.812,50 €, soit près de 11.000 €

Les frais dits de notaire pour un logement ancien s'établissent à environ 7 % pour un logement de 150.000 €. Pour un bien de grande valeur, ces frais tendent vers 6 %.

 

Dans le neuf, les frais de notaire (impôt, rémunération du notaire et frais divers) représentent 2 % à 3 % du prix de vente. Explications.

Qu'est-ce qu'un bien neuf ?

Le logement neuf est celui :

  • qui sort de terre et qui n'a jamais été habité ;
  • qui est vendu pour la première fois dans les cinq ans de son achèvement et qui a été préalablement acquis en vente en l'état futur d'achèvement (\"Véfa\"), c'est-à-dire sur plans.

Depuis la réforme de la TVA immobilière de mars 2010, un logement revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, mais que le vendeur avait, non pas achetée sur plans mais fait construire (cas des maisons individuelles), n'est plus considéré comme un logement neuf quant au régime des frais de notaire.

Le montant des frais de notaire

La taxe de publicité foncière

La taxe de publicité foncière est beaucoup moins élevée que pour un logement ancien puisqu'elle s'applique au taux de 0,715 % sur le prix hors taxes.

La rémunération du notaire

La rémunération se calcule sur le prix TTC et selon le même barème que pour l'ancien. Certains programmes de logements collectifs bénéficient d'émoluments réduits.

Tranches de prix Pourcentage Montant à ajouter
Jusqu'à 6.500 € 4,00 %
De 6.501 à 17.000 € 1,65 % 152,75 €
De 17.001 à 30.000 € 1,10 % 246,25 €
Au-dessus de 30.000 € 0,825 % 328,75 €
TVA sur émoluments : ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus.

Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul par tranches.

Les émoluments de formalités et les frais divers

Les émoluments de formalités et frais divers sont sensiblement les mêmes que pour l'acquisition d'une habitation de plus de cinq ans, soit environ 1.000 €.

Exemple

Vous achetez un appartement neuf au prix de 155.000 € TTC. Les émoluments notariés seront les mêmes que dans l'ancien, soit 1.922,57 €. Les émoluments de formalités et les frais divers s'élèveront à environ 1.000 €, le salaire du conservateur des hypothèques à 155 €. La taxe de publicité foncière s'applique au montant hors taxes : 155.000 € x 0,836 (coefficient de conversion pour une TVA à 19,6 %) soit 129.580 €. Elle s'élève donc à 129.580 € x 0,715 % = 926,50 €. Au total, le montant des frais de notaire est d'environ 4.000 €.

Pourquoi parle-t-on de frais de notaire réduits ?

Dans le neuf, le prix du logement sur plans inclut déjà une TVA au taux de 19,6 % qui est supportée par l'acquéreur. De ce fait, « les frais de notaire » sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière de 0, 715 % du prix de vente hors taxes, et des émoluments du notaire.

Les frais de notaire sur une acquisition dans du neuf sont évalués généralement à 2 ou 3 % du prix de vente, c'est-à-dire 3 à 4 points de moins que dans l'ancien. C'est pourquoi l'on parle de frais réduits.

 

Lors de la souscription de votre crédit, la banque peut exiger une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers. Le coût de ces garanties n'est pas à négliger.

Si vous avez recours à un crédit pour financer votre achat, le contrat de prêt est souvent établi devant notaire puisque c'est obligatoire dès lors que le prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège. Les émoluments du notaire sont calculés selon le barème suivant, et ce quel que soit le type de crédit.

Tranches de prix Pourcentage Montant à ajouter
Jusqu'à 6.500 € 1,33 %
De 6.501 à 17.000 € 0,55 % 50,70 €
De 17.001 à 30.000 € 0,37 % 81,30 €
Au-dessus de 30.000 € 0,275 % 109,80 €
TVA sur émoluments : ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus.

Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul par tranches.

Par ailleurs, vous devez payer, mais seulement en cas d'hypothèque, la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%. Le privilège coûte donc un peu moins cher que l'hypothèque. Enfin, dans tous les cas, vous devez vous acquitter du salaire du conservateur des hypothèques et des frais de formalités, pour un montant de 500 euros environ.

Attention : si vous avez plusieurs prêts, les frais sont calculés pour chacun d'eux et non pour leur montant total (ils sont donc un peu plus élevés).

Le prêt peut également être garanti par la caution d'une société spécialisée. Dans ce cas, le contrat de prêt n'est pas notarié et les frais de caution sont payés directement à la société caution. Ils n'entrent donc pas strictement dans ce que l'on appelle les frais de notaire.

 

LA V.E.F.A (vente en l'état futur d'achèvement)

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La V.E.F.A ( Vente en l'état futur d'achèvement)

La V.E.F.A (Vente en l'état futur d'achèvement), ou "achat sur plan", est un des contrats les plus utilisés en matière d'achat neuf.

Définition

L’article 261- 3 du Code de la Construction et de l’Habitation indique que « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil
la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Ainsi, le vendeur choisit librement l’architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux et effectue la réception des travaux qu’ils ont dirigés ou faits, même ceux exécutés à la suite des réserves faites lors de la réception. L'acquéreur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur étant seul lié par les devis et marchés.

La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

Le logement vendu peut être un appartement (c’est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales).

Première étape : signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire

Il s'agit du contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Mentions obligatoires du contrat de réservation (qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente) :

  • la surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
  • la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement ;
  • la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
  • le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
  • la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
  • s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
  • les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R.261-28 à R.261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Les droits de l'acheteur (du réservant) :

Le droit de rétractation

La possibilité, pour un acquéreur non professionnel, de se rétracter durant un délai de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation, ou de sa remise en main propre contre récépissé.

L’acquéreur doit se rétracter dans les mêmes règles.

Le droit de réflexion

Lorsque le contrat de vente n’a pas fait l’objet d’un contrat préliminaire et qu’il est établi directement par le notaire, l’acquéreur dispose également d’un délai de réflexion de sept jours selon les mêmes modalités que le droit de rétractation.

Le dépôt de garantie

Montant :

  • si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu.
  • si le délai de la vente n’excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu.
  • au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.

Restitution du dépôt de garantie lorsque :

  • le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel,
  • le montant de l’immeuble prévu ou de la partie d’immeuble est inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
  • la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
  • l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé.

ou encore que :

  • le réservataire se rétracte dans le délai de sept jours après réception du contrat préliminaire,
  • le réservataire demande l’application de la condition suspensive relative à l’obtention du ou des prêts nécessaires (article L.312-16 du code de la consommation).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.

Deuxième étape : signature du contrat de vente définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.

A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.

Mentions obligatoires du contrat :

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

  • la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
  • le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
  • les délais de livraison ;
  • la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Défaut de conformité et vice de construction

Défaut de conformité : lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple.
Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.

Vice de construction : lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.
Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu’il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).
Attention : à ce stade il est conseillé de faire appel à un professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés.
De plus, si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.

Paiement

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :

  • 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
  • 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Pénalités en cas de retard dans le paiement

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.

Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur.
Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

Pénalités en cas de retard de livraison

En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.

Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :

  • si le retard est du à des intempéries,
  • si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
  • si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.

Astuce :

Prévoyez de mettre dans le contrat une date de livraison, plutôt qu'un délai. Ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir.

En cas d'inachèvement de l'immeuble

Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur. Elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement.

Les garanties d'achèvement et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.

Une assurance Qualité ?

Certains promoteurs proposent aux acheteurs de confier à des organismes spécialisés l'étude de leur projet.
Ces études conduisent alors à l'élaboration de labels garantissant la qualité, comme par exemple le label Qualitel.

Critères :

  • Isolation thermique et phonique
  • qualité des équipements électriques et de l'installation
  • niveau prévisionnel des charges liées au chauffage et à la production d'eau chaude
  • durabilité des enduits de façades

Il existe bien sur d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui attestent du niveau de confort et de sécurité des installations concernées.

Le prêt VEFA

Il s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :

  • Une première période de différé d'amortissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans. Pendant cette période l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt.
  • Une deuxième période à partir de laquelle les remboursements commencent à inclure, en plus des intérêts, le remboursement du capital.


 

Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.

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Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives

NOR:EQUC8700032D

version consolidée au 1 août 1999

Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Annexe

 

I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

 

IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d'eau :

Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

 

 

Le Premier ministre,

Sur le rapport du ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports,

Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, notamment son article 7 (d) ;

Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,

 

Article 1

 

Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Article 1 bis
Créé par Décret n°99-667 du 26 juillet 1999 art. 1 (JORF 1er août 1999).

 

Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions du d de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 

 

Article 2

Le ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

 

 

Les réparations locatives

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Les réparations locatives

Les réparations locatives concernent uniquement les parties du logement dont l'usage est réservé au locataire. Le locataire doit assurer les travaux d'entretien et les petites réparations courantes (ouvertures, installations électriques et de plomberie et tout équipement mentionnés dans le contrat). La réfection des murs (peinture, papier peint) et des sols sont à la charge du locataire.

Quels travaux ?

Aux termes d'un décret du 26 août 1987 qui s'applique à toutes les locations, le locataire doit effectuer tout au long du contrat de bail les travaux d'entretien courant et les menues réparations dans les locaux loués, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal du logement et de ses équipements. De son côté, le bailleur a l'obligation de procéder à toutes les grosses réparations nécessaires au maintien en bon état du logement. Les réparations sont également à sa charge si elles sont provoquées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou cas de force majeure.

Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire la réalisation de ces petites réparations pendant le temps de la location, sauf si l'absence de réactivité du locataire engendre une dégradation des locaux loués ou un problème de sécurité. Elles devront néanmoins être effectuées avant l'établissement de l'état des lieux de sortie, le locataire étant tenu de rendre le logement en bon état.

L' annexe du décret précité énumère la liste des réparations locatives.

Ainsi, le locataire prend à sa charge la réfection des mastics, le graissage des gonds, serrures et verrous, le remplacement des boulons et targettes. Concernant les plafonds, les murs intérieurs et les cloisons, le locataire assure leur maintien en état de propreté et effectue, le cas échéant, les menus raccords de peinture et de tapisserie et le rebouchage des trous. Il en va de même pour les parquets, moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous. Le locataire doit également remplacer dès que nécessaire les joints, colliers et tuyaux souples de raccordement, et effectuer l'entretien courant de la robinetterie, des appareils à gaz (joints, clapets, pistons,…) et des toilettes (flotteurs et joints de la chasse d'eau par exemple). Pour les équipements électriques, le locataire prend à sa charge le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des fusibles et la réparation ou le remplacement des baguettes et gaines de protection.

S'il dispose d'un jardin ou d'une terrasse,

le locataire doit également y effectuer l'entretien courant et les réparations ou remplacements éventuels, de même pour tous les équipements mentionnés au contrat, tels que le réfrigérateur, les machines à laver le linge et la vaisselle, la hotte aspirante, etc.

Lors des litiges entre locataires et bailleurs,

les tribunaux se prononcent au cas par cas, en recherchant par exemple pour la vétusté s'il s'agit de l'usure normale résultant de l'usage prolongé de l'équipement, sans aggravation imputable au locataire et de la durée de l'occupation du logement. Pour apprécier la vétusté, les juges feront la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ; ainsi, si une moquette est défraîchie au bout de quelques années mais qu'elle ne présente pas de taches, le locataire sera exonéré de toute responsabilité. Il ne le sera pas s'il s'agit de l'usure d'un simple élément d'un équipement dont le remplacement lui incombe.

® Marque déposée pour le compte du 1 % Logement



 

les nouvelles réformes immobilières pour 2009

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Les nouvelles réformes immobilières pour 2009

29/01/2009

Face à un marché de l'immobilier en baisse et des conditions d'acquisition drastiques, le gouvernement a décidé de réagir. Le point sur les différentes réformes de 2009.

Le crédit immobilier : le prêt à taux zéro (PTZ) verra son montant doubler passant de 32 500€ à 65 100€. Cette mesure sera effective jusqu'au 31 décembre 2012. Un tout nouveau prêt appelé éco-prêt à taux zéro sera mis en place dès le mois prochain et accordera un maximum de         30 000€ pour tous travaux en rapport avec le développement durable et les performances énergétiques.

Le crédit d'impôts : il est établi sur 5 ans et permet de déduire de 40% la part d'intérêts d'emprunt dès la première année puis 20% les suivantes.  Il s'étendra désormais sur 7 ans pour toute personne achetant un bien de basse consommation et à hauteur de 40% par an.

L'aide personnalisée au logement : aussi appelée APL sera revalorisé de 2,95%.

Le supplément de loyer de solidarité : nouvelle aide, le SLS concerne les locataires de logements sociaux ayant des revenus supérieurs aux seuils autorisés lors d'une location en HLM. Ils devront donc payer un supplément sur leur loyer afin de pouvoir continuer à résider dans l'immeuble. 

L'assurance habitation : elle devrait augmenter de 2 à 5% suite à une hausse des coûts de construction. 

Un nouveau diagnostic immobilier : un diagnostic électrique sera obligatoire à partir de 2009 pour toute vente d'un bien. Celui-ci englobe 89 points de contrôle et concerne les installations électriques de 15 ans et plus.

 

LA LOI ROBIEN

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Réalisez des économies d'impôts avec la loi de Robien

La loi Robien : en quoi consiste-t-elle ?

Investir dans l'immobilier neuf en loi Robien consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers pour les louer sur une durée minimum de 9 ans. L'acquéreur s'engage alors à respecter un plafonnement de loyer pendant toute la durée de mise en location (loyers revalorisés chaque année par décret).
En participant à l'équilibre du parc locatif et en permettant aux personnes à revenus modestes d'accéder à des logements neufs à loyers plafonnés, l'Etat accorde une réduction d'impôt aux investisseurs.

Quelques principes à respecter en loi Robien

Le dispositif Robien s'applique aux logements situés en France acquis dans l'immobilier neuf ou en l'Etat Futur d'Achèvement. La loi Robien exige une location non meublée à usage d'habitation principale du locataire, de façon effective et continue pendant 9 ans, en respectant des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique du logement.

Comment se calcule la réduction d'impôt ?

En loi Robien, vous obtenez une réduction d'impôt grâce à la diminution de votre revenu imposable, par un mécanisme d'amortissement. Au total, jusqu'à 50% du prix de revient du bien immobilier peut être déduit.
L'amortissement Robien consiste à déduire annuellement de ses revenus fonciers (loyers annuels), un pourcentage du prix total d'acquisition du bien immobilier pendant 9 ans consécutifs :
  • 6% pendant les 7 premières années,
  • 4% pendant les 2 années suivantes.

A retenir

Investir en loi Robien, c'est réaliser un placement stable et sécurisé à long terme. Vous vous constituez un patrimoine significatif, vous protégez vos proches et vous vous garantissez un complément de revenus pour votre retraite.

Bon à savoir

C'est au moment de votre déclaration d'impôt que vous choisissez de disposer de la loi Robien. La déduction de l'amortissement doit être réalisée sur l'imprimé 2044 EB joint à la déclaration de revenus fonciers.

2009 : la dernière année pour investir en loi Robien

L'année 2009 est la dernière année pour pouvoir bénéficier du régime Robien. En effet, depuis le 1er janvier 2009, la loi Scellier vient cohabiter avec les régimes Robien et Borloo, pour ensuite les remplacer en 2010.
 

LA LOI SCELLIER

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Bénéficiez d'une réduction d'impôt avec la nouvelle loi

La loi Scellier : en quoi consiste-t-elle ?

Investir dans l'immobilier neuf en loi Scellier consiste à acheter un bien immobilier pour le louer sur une durée minimum de 9 ans et jusqu'à 15 ans. L'acquéreur s'engage à respecter :
  • un plafonnement de loyer pour une mise en location sur 9 ans,
  • un plafonnement de loyer et un plafonnement de ressources du locataire pour une mise en location sur 15 ans.

Remarque : les plafonds sont revalorisés chaque année par décret.

En participant à l'équilibre du parc locatif et en permettant aux personnes à revenus modestes d'accéder à des logements neufs à loyers plafonnés, l'Etat accorde une réduction d'impôt aux investisseurs.

Quelques principes à respecter en loi Scellier

Le dispositif Scellier s'applique aux logements situés en France acquis dans l'immobilier neuf ou en l'Etat Futur d'Achèvement. La loi Scellier exige une location non meublée à usage d'habitation principale du locataire, de façon effective et continue pendant 9 ans, 12 ans ou 15 ans, en respectant des plafonds de loyers et/ou de ressources du locataire en fonction de la zone géographique du logement. Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement par année.

Comment se calcule la réduction d'impôt ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, qui ne doit pas excéder 300.000 €. Le taux de réduction d'impôt pour les logements acquis en 2009 et 2010 est de :
  • 25% répartis sur 9 ans,
  • 37% répartis sur 15 ans.
Par exemple, pour l'acquisition d'un logement à 180.000 €, la réduction d'impôt est de 45.000 € sur 9 ans (5.000 € x 9 ans) ou 66.600 € sur 15 ans (5.000 € x 9 ans + 3.600 € x 6 ans).

Bon à savoir

Lorsque le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, la différence peut être imputée sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes.

A retenir

En 2009, la loi Scellier est venue révolutionner le monde de l'investissement locatif, notamment grâce au calcul simplifié de la réduction d'impôt et à la possibilité d'investir pour un plus grand nombre de contribuables.
Profitez dès maintenant d'un investissement avec le dispositif Scellier, car à partir de 2011, la réduction d'impôt sera de 20% au lieu de 25 % !

 

La location meublée professionnelle(LMP) et non professionnelle( LMNP)

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La location meublée professionnelle(LMP) et non professionnelle( LMNP)

Vous souhaitez vous constituer une épargne ? Anticiper votre retraite suite à une activité professionnelle libérale ? Préparer la revente de votre entreprise ? Vous constituer une assurance-vie ? Le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut être une solution.

Loueur en Meublé, en quoi consiste ce statut ?

Le statut de Loueur en Meublé consiste en l'investissement dans des logements meublés destinés à la location. Les revenus générés par les locations meublées en LMP et LMNP sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas au titre des revenus fonciers.

Quels logements sont concernés par la location meublée ?

Une location est considérée meublée lorsque les locaux sont loués avec des objets et du mobilier. Quelques exemples de logements concernés par la location meublée : les chambres étudiantes meublées, les locations saisonnières, les chambres d'hôtes, les résidences de tourisme, les résidences d?affaires, etc.

Le Statut de LMP

Ce régime est réservé aux personnes inscrites en qualité de " Loueur en Meublé Professionnel " au registre du Commerce et des Sociétés, dont les recettes annuelles retirées de cette activité excèdent 23.000 € par an et représentent plus de 50% des revenus d?activités professionnelles.

Le statut de LMNP

Ce régime concerne les investisseurs dans des logements meublés destinés à la location, qui ne sont pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés, dont les recettes annuelles retirées de cette activité n?excèdent pas 23.000 € par an.
 

Le régime de la copropriété immobilière

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Titre à changer

opropriété, vos droits et obligations

 Copropriété, droits et obligations

Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.

 

Règles relatives aux copropriétaires

D'une part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu'elle vive en bonne harmonie. Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels. Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.


Règles relatives à l’immeuble en copropriété

D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.

 

Le règlement de copropriété

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

 

La modification du règlement de copropriété

Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.

 

Le syndicat des copropriétaires

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.

 


 

L'achat immobilier en tontine

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L'achat immobilier en tontine

Titre à changer

 Du vivant des acquéreurs

 L'achat immobilier en tontine ou pacte tontinier

La tontine (encore appelée pacte tontinier) est une clause qu’il peut être intéressant de prévoir si vous achetez un bien immobilier à deux. Elle évite les dangers de l’indivision et garantit au survivant la propriété de la totalité du bien. Attention toutefois aux idées reçues. La tontine n’est peut-être pas adaptée à votre situation et peut parfois se transformer en un véritable piège.

 Du vivant des acquéreurs

Du vivant des acquéreurs, il faut toujours l'unanimité pour agir :

  • Si les personnes ne s'entendent plus, il faut annuler la clause de tontine pour permettre l'achat de la totalité du bien immobilier par l'une des parties.
  • Il faut absolument l'unanimité pour vendre, car dans le cas de la tontine (ou clause d'accroissement), l'adage "nul ne peut demeurer dans l'indivision" n'est pas applicable.

 Au décès de l’un des acquéreurs

La personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté, seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. L'avantage : aucune succession mais attention au niveau fiscal le paiement des droits de succession est dû comme en droit commun sur la valeur totale du bien. Les personnes ni mariées, ni pacsées sont taxées à 60%. Aucun droit de succession si le bien est la résidence principale des deux personnes et si au jour du décès, la valeur du bien est inférieure à 76.000€. Dans toutes ces situations, informez-vous sur vos droits et obligations. N'hésitez pas à interroger votre notaire


 

Loi Besson

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Le dispositif Besson vous permet d'investir dans l'immobilier (neuf ou ancien) à but locatif en bénéficiant de réels avantages fiscaux. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Pour prétendre au bénéfice de ce dispositif entré en vigueur depuis le 1er janvier 1999, l'acheteur doit s'engager par convention avec l'Etat à louer le logement en respectant certaines obligations (statut du « Bailleur Conventionné »)
 

Loi Carrez

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Votée en décembre 1996 et applicable depuis juin 1997, la loi Carrez a pour but de protéger les acquéreurs de lots en copropriété. Ainsi, toute promesse de vente doit indiquer la superficie du bien sous peine de nullité. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut prétendre à une réduction de prix, calculée au prorata du nombre de m_ manquants. Ce qui rentre dans le calcul de la surface : - surface des pièces fermées et couvertes dont la hauteur sous plafond est à 1,80 m Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface : - hauteur < à 1,80 m - cave, parking, balcon, terrasse - escalier intérieur - avancée de fenêtre, embrasure de porte La loi n'impose pas de faire appel à un professionnel, mais pour éviter les problèmes et poursuites judiciaires, il est donc conseillé de contacter un géomètre.
 

Loi Malraux

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La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine. Les travaux de restauration immobilière accomplis dans un secteur dit "sauvegardé" sont soumis à une autorisation, qu'ils concernent l'intérieur ou l'extérieur d'un bâtiment. Le dispositif permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations réalisés.
 

Loi Neiertz

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Dans le cadre du surendettement des familles, la loi Neiertz regroupe 3 objectifs : développer la prévention du surendettement, organiser une procédure de règlement des problèmes liés au surendettement des familles et responsabiliser davantage les prêteurs et les emprunteurs (cette loi s'applique uniquement pour les personnes physiques).
 

Loi Périssol

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C'est le deuxième des grands dispositifs d'aide fiscale à l'investissement locatif instauré en 1996 pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et destinés à la location (ainsi que pour la même période les logements réhabilités soumis à la TVA et les locaux transformés en habitation). Il a été remplacé par le dispositif de la loi Besson. Il créait une possibilité d'amortissement de 80% de la valeur de l'acquisition à raison de 10% par an pendant 4 an puis 2% pendant 20 ans, ainsi qu'une augmentation de 70.000 à 100.000 francs du plafond pour le report (autorisé en 1993) des déficits fonciers sur le revenu global. Par contre, ces investissements donnent doit à un taux minoré (6% au lieu de 14%) de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, et ce de façon définitive, même après la période d'amortissement.
 

Loi Pons

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Il s'agit d'un régime de défiscalisation. Cette loi s'adresse à des particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier neuf, à but locatif (minimum 6 ans), dans les DOM-TOM. L'investissement permet de réaliser une économie d'impôts totale de 45 % du prix d'acquisition. Les secteurs éligibles sont les suivants : Industrie, pêche, hôtellerie, tourisme, énergies nouvelles, agriculture, bâtiment et travaux publics, transports, artisanat, maintenance au profit d'activités industrielles, production et diffusion audiovisuelles et cinématographiques ou réalisant des investissements nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel ou commercial. Ce type d'investissement s'adresse à des foyers fiscaux dont la tranche supérieure de l'impôt avoisine 50 % et plus.
 

Loi Scrivener

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La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s'applique à tous les prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, les travaux de rénovation, ou construction. Peu importe le but de l'opération, habitation ou investissement.
 

Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)

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Loi du 13 décembre 2000, qui instaure un délai de rétractation de 7 jours ( art 271-1 nouveau code de la construction et de l'habitation) pour l'acheteur à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le compromis de vente. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée A.R ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
 

Maître d'œuvre

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Il s'agit du professionnel ou de l'entreprise (bureau d'études, constructeur, architecte, ingénieur,...) qui s'occupe de la conception d'un projet immobilier, dirige et surveille les travaux et vérifie si les bâtiments construits sont conformes aux engagements contractuels.
 

Maître d'ouvrage

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C'est le particulier ou la société (SCI, investisseur) qui réunit les fonds nécessaires à la construction de son projet. Il peut ensuite choisir un maître d'oeuvre qui s'occupera de la conception du projet, de la direction et de la surveillance des travaux.
 

Mandat exclusif

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Vous pouvez confier à un seul agent immobilier l'exclusivité de la vente pensant que cela l'incitera à faire davantage d'efforts (publicité, visites...) pour trouver un acquéreur dans les plus brefs délais. Sachez cependant que le mandat exclusif doit être limité dans le temps. Au bout de trois mois, ce dernier peut être résilié à tout moment, quelle que soit la durée fixée au départ, à condition de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de quinze jours. Le mandat exclusif vous interdit de traiter directement avec un acheteur, même s'il s'agit de l'un de vos proches. Si vous dérogiez, l'agence pourrait vous réclamer des dommages et intérêts.
 

Mandat simple

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Il vous permet de confier votre bien à plusieurs agences tout en vous réservant la possibilité de conclure vous-même la vente avec un acheteur que vous aurez trouvé par vos propres moyens.
 

Mur mitoyen

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Un mur sépare votre maison de celle de votre voisin. A qui appartient-il ? Comment se répartissent les charges attenantes ? Pour garder de bonnes relations avec votre voisin, soyez au point sur vos droits et vos devoirs concernant le mur mitoyen.

Pour délimiter vos propriétés, un mur se dresse entre votre maison et celle de votre voisin. S'il s'agit d'un ouvrage maçonné, scellé au sol, construit sur une hauteur d'au moins un mètre, on peut alors parler de mur mitoyen. Cette notion de mitoyenneté a son importance. Car, contrairement à ce que l'on pense souvent, un mur mitoyen n'appartient pas pour moitié aux deux voisins. Il est considéré comme une copropriété. Chacun des voisins est donc copropriétaire de l'édifice, à condition que les deux propriétés concernées soient de même nature (deux maisons, deux jardins, etc.) et que le mur soit bien édifié en limite de terrain. Si l'un des terrains mitoyens est construit et l'autre non, le mur séparatif est considéré comme appartenant au propriétaire de la maison.

Un mur mitoyen peut être en partie privé si les deux bâtiments qu'il sépare ne sont pas de la même hauteur. Dans ce cas, il est mitoyen seulement jusqu'au sommet du logement le plus bas. Au-delà, il est privatif et appartient au propriétaire du logement le plus haut.

Mitoyen sauf preuves contraires

Le mur séparatif est réputé mitoyen, sauf preuves contraires. C'est le cas si l'un des voisins possède un titre de propriété prouvant que le mur lui appartient. Il en va de même si le mur comporte des caractéristiques spécifiques d'un seul côté, comme des tuiles, des ardoises, une inclinaison, etc. ; le mur est alors censé appartenir au voisin concerné par ces signes distinctifs. Enfin, si l'un des propriétaires peut prouver que lui seul a entretenu ou réparé le mur séparatif pendant plus de trente ans, le mur est présumé lui appartenir.

Cette présomption de propriété basée sur l'entretien du mur pendant plus de trente ans prédomine même sur un titre prouvant le caractère mitoyen de la séparation.

Créer une mitoyenneté

Si vous voulez construire un mur pour délimiter la séparation entre votre propriété et celle de votre voisin, vous pouvez lui proposer de créer une clôture mitoyenne. En zone urbaine, il ne peut refuser. La mitoyenneté s'établit par un acte signé devant notaire et conservé au bureau des hypothèques.

Si un mur existe déjà, et qu'il se situe bien en limite de propriété et non sur le seul terrain du voisin, vous avez toujours la possibilité de demander la mitoyenneté. Le voisin ne peut pas s'opposer à votre demande. Le prix fixé sera alors égal à la moitié de la valeur du mur et de sa surface au sol, évalué au moment de l'achat.

Il est possible également de renoncer à une mitoyenneté. Le copropriétaire cède alors la totalité de la propriété à son voisin, et se libère ainsi des obligations d'entretien et de réparation. Cette renonciation n'est pas possible quand le mur mitoyen est inclus dans une construction.

 

Être propriétaire d'un mur mitoyen implique des obligations d'entretien et de réparation. Des obligations partagées des deux côtés.

Entretien en commun

De même que les coûts de construction sont partagés en cas de création d'un mur mitoyen, les coûts d'entretien et de réparation dudit mur sont répartis entre les deux copropriétaires. La répartition est égale si le mur est entièrement mitoyen. En revanche, si une partie est privative, la participation aux frais d'entretien est proportionnelle à la part possédée par chacun.

Les travaux sont systématiquement partagés quand ils sont utiles à la bonne conservation de l'édifice. Les copropriétaires doivent donc s'accorder sur la nature des travaux, ainsi que sur le choix de l'entrepreneur et des matériaux.

Ouverture interdite

Il n'est pas possible de pratiquer d'ouvertures, ni porte ni fenêtre, dans un mur mitoyen, sans demander l'accord du voisin. De manière plus large, les copropriétaires ne peuvent effectuer de travaux qui porteraient préjudice à la solidité de l'édifice.

 

Être propriétaire d'un mur mitoyen donne également des droits, notamment pour entreprendre des travaux. Certains nécessitent l'accord du voisin, d'autres non.

Surélévation du mur

Chaque copropriétaire a des droits sur le mur mitoyen. Il peut ainsi le surélever, à condition de respecter les règles locales d'urbanisme et dans la mesure où cela ne constitue pas un trouble anormal du voisinage. Ces travaux peuvent se faire sans l'accord du voisin, mais il est préférable de l'en avertir, ne serait-ce que par courtoisie. Le coût de cet ajout est bien sûr à la charge de celui qui engage les travaux et la partie surélevée est considérée comme privative.

De même, le copropriétaire peut adosser une construction au mur mitoyen, du côté donnant sur son terrain. Mais avant de ce faire, il doit obtenir le consentement de son voisin. Ce dernier va vérifier que le projet ne lui porte pas préjudice et ne compromet pas la solidité du mur, avant de se prononcer.

Plantations côté mur

Chaque copropriétaire peut habiller comme il l'entend son côté du mur, en y accrochant ce qu'il souhaite. Il peut faire pousser des plantes grimpantes et fixer les treillages nécessaires. Dans ce cas, il n'est pas tenu de respecter les distances réglementaires habituellement appliquées pour planter des végétaux. En principe, leur hauteur est limitée à celle du mur. Ces plantations ne doivent pas endommager le mur ni nuire au voisin.

Si une plantation est à l'origine de dégradations sur le mur, l'auteur assume seul la réparation des dommages.


 

Maintien dans les lieux

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Voir "Droit au maintien dans les lieux"

 

Maintien dans les lieux

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Voir "Droit au maintien dans les lieux"

 

Main levée

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Acte mettant fin aux effets d'une hypothèque. Elle s'obtient après le règlement des prêts contractés en garantie desquels a été inscrite l'hypothèque.
 

Main levée

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Acte mettant fin aux effets d'une hypothèque. Elle s'obtient après le règlement des prêts contractés en garantie desquels a été inscrite l'hypothèque.
 

Maison individuelle

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Bâtiment à usage d'habitation ou mixte professionnel et d'habitation ne comportant qu'un seul logement.
 

Maison individuelle

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Bâtiment à usage d'habitation ou mixte professionnel et d'habitation ne comportant qu'un seul logement.
 

Maître d'oeuvre

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Personne ou entreprise chargée par le maître d'ouvrage de concevoir, coordonner, diriger, surveiller la réalisation d'une construction. C'est généralement l'architecte qui est maître d'œuvre.
 

Maître de l'ouvrage

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Personne physique ou morale pour le compte de laquelle est exécuté un ouvrage. Il finance l'opération et choisit le maître d'œuvre. Les locateurs d'ouvrages s'engage envers lui, et moyennant un prix, à réaliser des travaux de construction. Le maître d'ouvrage est en général le propriétaire, sauf dans le domaine de la construction neuve où il peut s'agir du promoteur.
 

Malfaçon

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La malfaçon, également appelée "vice de construction", est une défectuosité d'un ouvrage imputable à une mauvaise exécution des travaux. Elle se distingue des défauts de conformité qui ne correspondent qu'à une différence entre ce que promettait le contrat et ce qui a été effectivement réalisé.
 

Mandat

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Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom.
 

Mandat exclusif de vente

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Contrat par lequel le propriétaire d'un bien immobilier charge exclusivement, et pour une durée limitée, un agent immobilier de vendre son bien.
 

Mandat simple de vente

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Contrat par lequel le propriétaire d'un bien immobilier charge, pour une durée limitée, un agent immobilier de vendre son bien, sans lui donner l'exclusivité. Des mandats simples peuvent donc être signés avec plusieurs agences pour un même bien.
 

Mandataire

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Personne ayant reçu pouvoir d'agir au nom et pour le compte d'une autre personne en vertu d'un contrat dénommé "mandat". Le mandataire n'engage pas sa responsabilité sauf dans le cas d'une faute personnelle.
 

Mandant

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Personne donnant à une autre le pouvoir d'agir en son nom et pour son compte, en vertu d'un contrat dénommé "mandat".
 

Marchand de biens

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Professionnel achetant des immeubles ou assimilés (logements, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières) en vue de les revendre.
 

Millièmes

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Les millièmes représentent la quote-part des parties communes d'une copropriété dans chaque lot. Leur calcul se fait en retenant la valeur des parties privatives de chacun des lots. Leur nombre et leur répartition devra figurer dans le règlement de copropriété. Ils serviront à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire ainsi qu'à répartir les charges.
 

Minute

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Original d'un contrat signé devant notaire et conservé par celui-ci.
 

Multipropriété

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Egalement appelée "timeshare". Système juridique dans lequel un bien appartient à plusieurs personnes, chacune d'elles ayant la possibilité de l'utiliser pendant une période prédéterminée de l'année.
 

Mutation

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Transmission d'un bien, d'un droit ou d'un patrimoine à une autre personne (mutation à titre particulier) ou changement de personne à la tête d'un patrimoine (mutation à titre universel).
 

Nantissement

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Contrat par lequel un débiteur donne en dépôt un bien mobilier (gage) ou immobilier (antichrèse) à son créancier pour garantir sa dette.
 

Notaire

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Officier public et ministériel recevant tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent donner un caractère authentique, pour en assurer la date et conserver le dépôt.
 

Notice descriptive

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Document devant se conformer à un modèle type (arrêté du 27/11/1991) et indiquant les caractéristiques techniques d'un immeuble ainsi que ses éléments d'équipement intérieurs et extérieurs.
 

Nouveau calcul des plus-values immobilières

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Nouveau calcul des plus-values immobilières

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Article tiré du site votre argent.lexpress.fr, le 19 septembre dernier.
Immobilier : faut-il vendre maintenant pour échapper à l'imposition sur les plus-values ?
Les nouvelles règles de taxation des plus-values s'appliqueront le 1er février 2012.
A cette date, l'exonération d'impôt sur les plus-values sera effective au bout de trente ans, contre quinze actuellement. Alors faut-il vous dépêcher de mettre en vente votre bien locatif ou votre résidence secondaire ?
Sauf saisine exceptionnelle du Conseil constitutionnel, les nouvelles règles de taxation des plus-values immobilières vont bientôt s'appliquer.

Concrètement :
- aucun abattement ne sera pratiqué au titre des cinq premières années de détention,
- un abattement de 2% sera pratiqué pour chaque année de détention entre la 6e et la 17e année, soit 24 %
- un abattement de 4% pour chaque année de détention entre la 18e et la 24e année, soit 28%
- et enfin un abattement de 8% pour chaque année de détention entre la 25e et la 30e année.
Au final, la cession de l'immeuble sera exonérée d'impôt sur les plus-values au bout de trente ans, contre quinze actuellement.

Cette nouvelle règle devrait entrer en application pour les ventes ayant lieu à compter du 1er février 2012, mais le délai moyen entre la signature d'une promesse de vente et l'acte authentique étant d'environ trois mois, il faudra avoir trouvé un acquéreur avant début novembre pour pouvoir encore bénéficier de l'ancien régime.

Mais avant de se précipiter et de mettre en vente son bien locatif ou sa résidence secondaire, il convient de se posez quelques questions.

1/ Tout d'abord, si l’on détient le bien depuis moins de cinq ans, peu importe que la vente soit régularisée maintenant ou après le 1er février, l'imposition portera dans les deux cas sur l'ensemble de la plus value. Certes, la facture sera un peu plus lourde après l'entrée en vigueur de la loi puisque les prélèvements sociaux passent de 12,5% à 13,5% et que l'abattement de 1.000 euros, jusqu'alors systématique, sera supprimé.
Mais il semble difficile d'échapper à cette augmentation des prélèvements sociaux et à la suppression de l’abattement de 1.000 €, puisque ces mesures entreront en vigueur le 1er octobre pour la première et dès l'entrée en vigueur de la loi – c'est-à-dire dans les tous prochains jours – pour la seconde.

2/ Si l’on détient le bien depuis plus de cinq ans, il est évident que d'un point de vue fiscal, il y a intérêt à vendre. D'autant plus si le délai de quinze ans est dépassé.
A titre d'exemple, pour un bien acquis 200.000 euros il y a onze ans et revendu 350.000 euros aujourd'hui, le montant de l’impôt sur la plus-value est de 12.833 euros avant la réforme, contre 30.030 euros après.
Mais si le même bien a été acheté il y a seize ans, la différence serait encore plus importante car l’impôt sur la plus-value serait de zéro euro contre 27.300 euros après.


 

Nue-propriété

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Il s'agit du droit de propriété portant sur un immeuble dont la jouissance appartient à un tiers (l'usufruitier). Le nu-propriétaire possède les murs et doit effectuer les gros travaux. Il acquiert en principe la pleine propriété de l'immeuble au jour du décès de l'usufruitier. Mais il peut préalablement décider de céder sa nue-propriété.
 

Offre d'achat

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L'offre d'achat contient le prix proposé par l'acheteur, et souvent un délai de validité, généralement d'une ou deux semaines, au terme duquel elle devient caduque. Depuis le 1er juin 2001, est interdite, sous peine de nullité, toute offre d'achat assortie du versement d'une somme d'argent par l'acheteur. L'acheteur est engagé dès lors que son offre et les conditions qu'elle contient sont acceptées par le propriétaire vendeur : on considère qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat étant ainsi formé. L'acheteur ne peut alors librement renoncer à l'acquisition sans engager sa responsabilité contractuelle, et risquer de se voir réclamer des dommages et intérêts, à moins bien sur de faire valoir, le cas échéant, la non-réalisation d'une condition suspensive qui aurait été prévue dans l'offre.
 

Obligation de moyens

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Obligation d'un débiteur qui s'engage seulement à utiliser tous les moyens possibles en vue d'atteindre un résultat déterminé, mais sans promettre qu'il y parviendra.
 

Obligation de résultat

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Obligation du débiteur qui s'engage à procurer à son créancier un résultat déterminé.
 

Obligation in solidum

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Obligation incombant intégralement à chacun des débiteurs qui ne peuvent donc pas imposer au créancier de diviser ses poursuites entre eux.
 

Obligation solidaire

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Obligation incombant à plusieurs débiteurs dont chacun est tenu pour le tout et est représenté par les autres.
 

Officier public

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Personne titulaire d'une charge, qui ne concourt pas à l'administration de la justice (exemple : commissaire-priseur). La seule exception est le notaire qui est à la fois officier public et officier ministériel.
 

Officier ministériel

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Auxiliaire de justice investi par le gouvernement, titulaire d'une charge conférée par l'autorité publique. Il s'agit des huissiers de justice, notaires, etc...
 

Ordonnance de référé

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Décision d'un juge immédiatement applicable en attendant que l'affaire soit portée au fond. Ce jugement peut ordonner des mesures conservatoires ou ordonner des remises en état.
 

Ordre de Service (OS)

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Ordre adressé par le maître de l'ouvrage qui engage éventuellement sa responsabilité, signé par le maître d'œuvre, à l'entrepreneur en vue de lui donner, par écrit, des instructions relatives à l'exécution du travail.
 

Ouvrage "clé en main"

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Construction dont la réalisation est terminée et dont le destinataire peut jouir immédiatement.
 

Purge

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Procédure permettant de libérer un bien des gages et garanties le grevant (exemple: hypothèque).
 

Pacte de préférence

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Contrat par lequel un propriétaire (promettant) s'engage, pour le cas où il déciderait de vendre un bien, à ne pas vendre à un tiers sans avoir préalablement offert au bénéficiaire de ce pacte de se porter acquéreur. Il n'y a aucun engagement à vendre ni à acheter dans ce pacte, contrairement aux promesses unilatérales.
 

Parcelle

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Portion de terrain ayant les caractéristiques suivantes: elle est d'un seul tenant, appartient à un même propriétaire, est affectée à une seule destination et constitue une unité cadastrale.
 

Participation des employeurs à l'effort de construction

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Obligation imposée aux employeurs de plus de 10 salariés de consacrer une fraction de la masse salariale de l'année précédente à la construction de logements. C'est le 1% logement.
 

Participation pour dépassement de COS

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Lorsque le projet de construction autorisé par le permis de construire dépasse le coefficient d'occupation des sols, le constructeur doit acquitter une contribution financière prévue par le plan d'occupation des sols (POS)
 

Parties communes

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Parties des terrains et des bâtiments affectés à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires (pas forcément tous). Ce sont généralement les gros-œuvre, toitures, escaliers.
 

Parties communes à jouissance privative

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Parties des terrains ou des bâtiments affectés à l'utilité de plusieurs copropriétaires mais dont la jouissance est réservée à l'un ou quelques uns d'entre eux. Ca peut être des jardins, des toitures-terrasses ou des garages.
 

Parties privatives

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Parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un des copropriétaires et faisant l'objet d'une propriété divise.
 

Pénalité de retard

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Dans un contrat, c'est la somme d'argent versée à titre de sanction par la partie qui n'exécute pas ses obligations dans les délais impartis.
 

Périmètre

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Notion fréquente en droit de l'urbanisme signifiant la zone à l'intérieur de laquelle s'applique une réglementation spécifique.
 

Permis de construire

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Autorisation administrative préalable à l'édification des constructions ayant pour but de vérifier la conformité des constructions avec la réglementation existante.
 

Permis de construire conditionnel

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Permis de construire accordé sous réserve que son bénéficiaire se conforme à des prescriptions imposées par l'administration (ex: construction d'aires de stationnement).
 

Permis de construire dérogatoire

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Permis de construire faisant l'objet de certains aménagements (dérogations ou adaptations mineures). Il est délivré pour des constructions ne répondant pas totalement aux règles d'urbanisme en raison de contraintes particulières (topologie du terrain, ...).
 

Permis de construire modificatif

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Modifications apportées à un permis de construire à la demande de son bénéficiaire.
 

Permis de construire périmé

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Le permis de construire est considéré comme périmé dès lors que les constructions qu'il autorise ne sont pas entreprises dans les deux ans suivants l'obtention du permis ou si les travaux, une fois commencés, s'arrêtent pendant plus d'un an.
 

Permis de construire précaire

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Permis de construire accordé pour une période limitée pour des constructions provisoires.
 

Permis de construire tacite

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Lorsque l'administration ne répond pas à la demande de permis de construire dans le délai imparti (2 mois en général), ce permis est considéré comme obtenu.
 

Permis de démolir

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Quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment, à quelque usage qu'il soit affecté, doit, au préalable, obtenir un permis de démolir.
 

Permis de régularisation

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Permis de construire demandé en vue de régulariser des travaux effectués sans autorisation ou sans conformité à une autorisation. Ce genre de permis ne pose pas de problème si la construction est tout de même conforme aux règles d'urbanisme.
 

Permis de régularisation

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Permis de construire demandé en vue de régulariser des travaux effectués sans autorisation ou sans conformité à une autorisation. Ce genre de permis ne pose pas de problème si la construction est tout de même conforme aux règles d'urbanisme.
 

Plafond légal de densité (PLD)

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Limite générale au droit de construire instaurée facultativement par une commune; au-delà de cette limite le droit de construire sur un terrain n'appartient plus au propriétaire du sol mais relève de la collectivité, c'est-à-dire que les propriétaires ne peuvent construire au-delà d'une certaine densité qu'en versant une participation à la collectivité. La constructibilité du terrain est cependant toujours limitée au coefficient d'occupation des sols (COS).
 

Plan d'aménagement de zone (PAZ)

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Document d'urbanisme s'appliquant à l'intérieur des zones d'aménagement concerté (ZAC) pour en réglementer l'utilisation des sols. Son contenu peut être comparé à celui d'un plan d'occupation des sols (POS).
 

Plan d'occupation des sols (POS)

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Document déterminant, dans le cadre des schémas directeurs, sur tout ou partie du territoire d'une commune les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols.
 

Plan local d'urbanisme (PLU)

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La loi SRU de décembre 2000 remplace les plans d'occupation des sols (POS) par ces plans qui ne définiront plus uniquement la destination générale des sols, mais deviendront le cadre de cohérence des différentes actions de la commune en matière d'aménagement.
 

Préavis

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Période pendant laquelle le contrat (bail par exemple) continue de produire ses effets, bien que l'une des parties (propriétaire ou locataire dans ce cas) ait notifié à l'autre qu'il prendra fin à l'expiration de cette période.
 

Préciput

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Avantage consentie par une personne permettant à son bénéficiaire de prélever avant le partage de la succession, des biens ou des valeurs déterminées.
 

Préemption

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Faculté offerte par la loi ou par contrat à une personne d'acquérir un bien par préférence à toute autre personne, dans un délai et selon les conditions qui lui auront été préalablement notifiées (exemple: droit de préemption du locataire d'un appartement à usage d'habitation, en cas de vente de celui-ci par le propriétaire).
 

Preneur

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Locataire
 

Privilège du préteur de deniers

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Privilège dont bénéficient ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés.
 

Promesse synallagmatique de vente

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Convention qui constate l'accord des deux parties sur la chose objet de la vente et sur le prix; une telle promesse vaut vente.
 

Promesse unilatérale de vente

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Convention par laquelle un vendeur s'engage irrévocablement à vendre un bien à un bénéficiaire qui peut lever ou non l'option d'achat qui lui a été consentie, dans le délai déterminé par la promesse.
 

Promettant

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Dans les avants-contrats de vente, c'est la personne qui vend le bien.
 

Prorogation du permis de construire

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Valable 2 ans, le permis de construire faire l'objet d'une prorogation d'un an. Le bénéficiaire doit ne faire la demande au moins 2 mois avant l'expiration du délai de 2 ans.
 

Publicité foncière

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Formalités de publicité requises pour les transmissions de propriété et les constitutions de droits réels en matière immobilière. Elle rend opposable aux tiers toutes les modifications affectant la situation juridique du bien.
 

P.O.S.

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Plan d'occupation des sols : Décisions d'urbanisme fixant la destination des lieux, compte tenu de leur situation géographique (le PLU remplace le POS).
 

Prêt à taux 0%

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Il est destiné à faciliter l'acquisition ou l'amélioration de la résidence principale de l'emprunteur. Les conditions d'attribution du prêt à taux 0% ont été fixées de manière stricte afin de limiter le nombre de bénéficiaires et d'éviter que le coût global de cette mesure ne soit trop important.
 

Prêt à taux révisable

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Il est destiné à faciliter l'acquisition ou l'amélioration de la résidence principale de l'emprunteur. Les conditions d'attribution du prêt à taux 0% ont été fixées de manière stricte afin de limiter le nombre de bénéficiaires et d'éviter que le coût global de cette mesure ne soit trop important.
 

Prêt Accession Sociale (P.A.S.)

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Prêt dont le taux d'intérêt est référencé sur un indice qui évolue en fonction des facteurs économiques financiers, boursiers ou monétaires. Généralement, les crédits à taux révisables offrent un taux de départ plus attractif que les crédits à taux fixe.
 

Prêt in fine

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C'est un prêt dont l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute sa durée. A la dernière échéance, l'emprunteur rembourse le capital d'un seul coup. Ce prêt est obligatoirement associé à un produit de capitalisation comme, par exemple, un produit d'assurance-vie.
 

Privilège de prêteur de deniers (P.P.D.)

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Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Le privilège ne peut garantir, contrairement à l'hypothèque, que les sommes utilisées pour acquérir le bien immobilier. Par conséquent, lorsque l'opération immobilière comprend, outre l'acquisition, des travaux à effectuer dans le bien, le prêteur doit prendre une hypothèque complémentaire pour garantir les sommes destinées à financer ces travaux.
 

Piscine

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Piscines : des normes de sécurité incontournables 31/05/2007 La loi n'est pas nouvelle, datant du 3 janvier 2003(JO du 4 janvier), suivie de deux décrets d'application. Depuis le 1er janvier 2006, un dispositif de protection répondant à des normes fixées par la loi est obligatoire pour les piscines enterrées dans le sol et installées en plein air et non celles hors sol et donc gonflables ou démontables, voire d'intérieur. Quatre types d'équipement à choisir Pour la mise en sécurité de sa piscine, le propriétaire a le choix entre quatre dispositifs, mais rien ne l'empêche de cumuler deux ou trois de ceux-ci. 1- Les barrières de protection et les moyens d'accès au bassin (norme NF P90-306) L'objectif est que ces installations ne puissent être enjambées ni ouvertes par un enfant de moins de cinq ans. Elles doivent donc répondre à des caractéristiques spécifiques : hauteur minimale de 1,10m entre les deux points d'appui, des poteaux sans aspérité pour éviter éclats ou coupures, un portillon muni d'un système de déverrouillage à double action et de préférence automatique. Eléments qui doivent résister aux chocs de 50 kg. 2- Les alarmes (norme NF P90-307) Installées aux abords ( alarmes périmétriques) ou dans l'eau (alarmes d'immersion), elles ont pour but de détecter toute intrusion ou chute dans la piscine et de déclencher une alarme sonore. L'alarme doit être assez audible pour pouvoir être entendue du fond du jardin ou de la maison et se différencier des autres alarmes (habitation et voiture). Les commandes doivent se trouver hors de portée d'un enfant de moins de cinq ans et le déclencheur être protégé de tout déclenchement intempestif. Par ailleurs, les systèmes doivent se réarmer automatiquement après avoir été désactivé pendant le bain. Sans oublier qu'entre le temps de détection et de déclenchement de l'alarme, il ne doit pas se passer plus de 2 secondes. 3- Une couverture de protection (norme NF P90-308) Il peut s'agir d'une bâche tendue à l'extérieur des margelles du bassin, d'une couverture à barres, d'un volet roulant automatique. L'un ou l'autre de ces éléments devant résister à un poids minimum de 100 kg et rester rigide et bien sûr inaccessible pour un enfant par glissement sous la couverture ou sous les lames des volets automatiques. 4- Un abri de piscine (norme NF P90-309) Cet abri doit être réalisé dans des matériaux lisses et non saillants. Lorsqu'il est fermé, il doit pouvoir interdire tout accès aux enfants de moins de cinq ans, résister à un vent de 100km/h et à un poids de neige de 45 kg. Cependant, toutes les piscines ne peuvent recevoir un abri, si celui-ci se transforme en fournaise ou s'il n'est pas amarré suffisamment dans le sol. Urgence pour réaliser les travaux Si les travaux de mise aux normes ne sont pas encore réalisés, il faut s'y atteler très rapidement. Le cas échéant et en cas d'accident, le propriétaire responsable encourt une amende de 45 000 euros et une sanction pénale qui peut aller jusqu'à l'homicide par imprudence. Au cas où les travaux auraient été effectués avant la parution de la loi, une vérification de conformité s'impose avec demande d'attestation du fabricant, du vendeur ou d'un installateur agréé.
 

Plus-value immobilière

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 Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value immobilière.

En général, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.

Elle peut donc être élevée, voire très élevée. Aussi, elle fait l'objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être taxée.

Il existe heureusement des exonérations dont la plus importante est celle concernant la résidence principale. Pour en savoir plus, lire notre article : Exonérer la plus-value issue de la vente d'une résidence principale

En dehors de ces cas, vous allez devoir calculer votre plus-value imposable pour déterminer ensuite le montant d'impôt à payer.

 

Pour être imposable, la plus-value immobilière doit répondre à certaines conditions. Ces conditions concernent la personne et le domicile du contribuable et les modalités de réalisation de la plus-value.

La taxation de la plus-value immobilière est subordonnée à certaines conditions.

Qui est imposable à la taxation sur la plus-value ?

Est imposé au titre des plus-values tout vendeur domicilié en France, quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger), sauf dérogations résultant de conventions internationales.

Sont donc concernés les vendeurs domiciliés dans les départements métropolitains et dans les départements d'Outre-mer, à l'exclusion des collectivités d'Outre-mer (ce que l'on appelle plus couramment les territoires d'Outre-mer).

Sont imposables les plus-values réalisées par les personnes physiques : vous-même, votre conjoint ou toute personne à votre charge et par certaines personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.

Quand est-on imposable sur la plus-value immobilière ?

Pour qu'il y ait plus-value, il faut plusieurs conditions :

  • il doit s'agir d'une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation);
  • la vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers (par exemple : votre logement ou votre résidence secondaire) ou sur des titres de sociétés immobilières (SCI). La cession peut porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis ou sur des terrains à bâtir, quelle que soit d'ailleurs la nature des biens cédés, usufruit ou nue-propriété par exemple ;
  • la vente que vous réalisez ne doit pas faire l'objet d'une exonération ;
  • la plus-value ne doit être ni nulle ni négative.

Le principal cas d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière concerne la cession de la résidence principale. D'autres cas d'exonération sont prévus.

La cession de résidence principale

Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.

L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci. Pour en savoir plus, lire notre article : Exonérer la plus-value issue de la vente d'une résidence principale

Le bien détenu depuis au moins quinze ans

Cette exonération résulte en fait du calcul de la plus-value imposable qui subit un abattement de 10% par an à partir de la sixième année. Il en résulte un abattement de 100% au-delà de 15 ans, donc une plus-value imposable égale à zéro. C'est la raison pour laquelle on parle d'exonération de plus-value pour les biens détenus depuis plus de 15 ans.

Le délai de 15 ans se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d'années. La date retenue est en principe celle de l'acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en l'état futur d'achèvement), ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.

Attention : pour les logements que le vendeur a fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.

Le prix de vente n'excédant pas 15 000 €

Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il pourra s'agir d'une cave ou d'un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15 000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

La plus-value immobilière résulte d'une expropriation

Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :

Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;

Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.

Bon à savoir : les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible (avalanche, crues torrentielles...) bénéficient également de l'exonération dans les mêmes conditions.

Vente de la résidence en France des non-résidents européens

Les Français et les ressortissants d'Etats membres de la Communauté européenne, de la Norvège ou de l'Islande, installés à l'étranger, sont exonérés de l'impôt sur la plus-value lors de la cession de leur résidence en France. A compter du 1er janvier 2011, ils ne bénéficient que d'une seule cession exonérée (contre deux auparavant sous certaines conditions).

 

Si vous ne pouvez pas bénéficier de l'un des cas d'exonération, vous êtes imposé sur la plus-value. Le calcul est assez simple.

Le calcul de la plus-value imposable se distingue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'imposition sera calculée.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé.

Plus-value brute = Prix de vente corrigé - Prix d'acquisition corrigé

Prix de vente corrigé

Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente).

Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité.

On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics, les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession.

Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Conseil : le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix (factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.). Mentionnez la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.

Prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

A noter : en cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

On majore le prix d'achat :

  • - des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5%. En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5% n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.
  • - du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d'entreprises.

Bon à savoir : si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5%.

Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

La plus-value imposable

La plus-value imposée est la plus-value brute à laquelle on applique un abattement de 10% par année au-delà de la cinquième année de détention. On tient compte des années pleines.

Si vous avez acheté un bien en juin 1998 et que vous le revendez en mars 2010, on retient 11 années, soit un abattement de 60%.

Par ailleurs, quelle que soit la durée de détention du bien, vous avez droit à un abattement général de 1 000 euros, sans condition.

A noter : si l'immeuble vendu est détenu par des époux, l'abattement de 1 000 € s'applique deux fois, même s'ils sont mariés sous le régime de la communauté universelle.

 

Quel est le prix de votre logement ?

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Quel est le prix de votre logement ?

29/01/2009

Pendant de nombreuses années, les prix des logements ont augmenté sans cesse, sans vraiment tenir compte de la valeur réelle de ses biens. Ce mouvement fut alimenté par le manque d'objectivité des vendeurs et une peur de négocier des acheteurs.

Mais la crise permet désormais aux acheteurs de se mettre à niveau avec les vendeurs. Les acheteurs sont moins nombreux à cause des nouvelles conditions d'emprunt et l'attente d'une baisse des prix plus prononcée. Ainsi pour faire face aux délais de vente de plus en plus long, les vendeurs estiment leur bien de façon plus rigoureuse. 

Pour bien évaluer son bien il faut tenir compte de plusieurs critères :

-          Le lieu : un logement à proximité des commerces, des transports ou d'une école se vendra plus cher qu'un bien se situant hors du centre-ville. Ainsi la baisse des prix peut aller jusqu'à 20% selon la distance.

-          Chaque bien est différent : deux logements similaires et dans le même quartier ne se vendront pas au même prix. La qualité de construction est un facteur très important, de même que la présence d'un balcon ou d'une terrasse. La répartition de l'espace, la taille du séjour, le nombre de salles de bains, le garage ou le parking sont autant d'éléments qui feront baisser ou augmenter le prix d'un logement.

-          Une évaluation objective et professionnelle : il faut de toute évidence faire appel à un professionnel pour cette étape. Il est possible de demander cela à un agent immobilier.

 

Quittance

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Acte par lequel le propriétaire reconnaît avoir reçu le paiement du loyer par le locataire.
 

Quitus

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Acte par lequel la gestion d'une personne (ex: le syndic) est reconnue exacte et régulière pour une période déterminée.
 

Quote-part

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Part revenant à chacun dans la répartition d'un bien, d'un droit, d'une jouissance ou d'une somme (à payer ou à recevoir).
 

Quotité disponible

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Portion du patrimoine d'une personne dont elle peut disposer librement par donation entre vifs ou par testament en faveur des personnes de son choix.
 

Réception de travaux

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Acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserves. Elle constitue le point de départ des différents délais de garantie.
 

Recours à la force publique

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Interventions des forces de l'ordre dans le but de faire appliquer une décision de Justice.
 

Recours contre le permis de construire

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Action exercée en vue de l'annulation ou de la réparation des préjudices occasionnés par un permis de construire. Le bénéficiaire du permis doit être informé de l'action intenté contre lui dans le délai de 15 jours suivant le dépôt du recours.
 

Règlement de copropriété

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Acte établi obligatoirement pour tous les immeubles soumis au statut de la copropriété, ayant pour objet d'organiser la copropriété en déterminant impérativement: la destination des parties communes et privatives, les conditions de leur jouissance, les règles relatives à l'administration des parties communes et l'état de répartition des charges.
 

Règles de l'art

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Ensemble des règles constituant le savoir-faire habituel que le maître de l'ouvrage peut attendre des professionnels du bâtiment et que ceux-ci doivent impérativement observer, sous peine d'engager leur responsabilité.
 

Rente viagère

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Voir "viager"
 

Réparations locatives

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Réparations incombant au locataire car rendues nécessaires par l'usage même de la chose louée.
 

Réserve

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Partie d'un héritage qui ne peut être léguée qu'aux descendants du défunt ou, à défaut, à ses ascendants.
 

Réserves

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Protestations et mentions insérées dans le PV de réception des travaux ou formulées lors de la prise de possession du bien, par lesquelles le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur signale les vices apparents, non-conformités et malfaçons.
 

Résiliation du bail

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Rupture du contrat de location du fait que le locataire ne remplit pas ses obligations. La loi du 6 juillet 1989 prévoit des cas de résiliation de plein droit du contrat de location: non-paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ou de la prime d'assurance.
 

Responsabilité contractuelle

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Responsabilité découlant de la non-exécution par une partie à un contrat de ses obligations.
 

Responsabilité délictuelle

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Obligation pour une personne de réparer le préjudice qu'elle a causé à autrui, ou celui causé par les personnes ou les choses dont elle a la garde (exemple: responsabilité des parents du fait de leur enfant,...).
 

Responsabilité biennale

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Garantie due au maître de l'ouvrage par tous les professionnels de la construction liés contractuellement avec lui pendant une durée de 2 ans après la réception de l'ouvrage et concernant les désordres affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement.
 

Responsabilité décennale

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Garantie due par l'entrepreneur qui couvre les défauts ayant fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux et les malfaçons apparues dans l'année suivant la réception; au-delà de cette période, seules les responsabilités biennale ou décennale peuvent être mise en jeu.
 

Résidence principale

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Résidence qu'occupe habituellement une personne. Divers avantages tels que des réductions d'impôt.
 

Risque d'accessibilité au plomb

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L'état des risques est une expertise consistant à identifier les revêtements contenant du plomb et à décrire leur état de détérioration. Il précise aussi la concentration en plomb. Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat ou du contrat réalisant ou constatant la vente. Un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble : - affecté en tout ou partie à l'habitation, - construit avant le 1er janvier 1948, - et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par un arrêté du préfet du département.
 

Servitudes

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Le droit de propriété a des limites que l'on appelle servitudes. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter ou en supporter les conséquences.
 

S.H.O.B. : Surface hors oeuvre brute

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La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses (Source : CIRA, centres interministériels de renseignements administratifs).
 

S.H.O.N. : Surface hors oeuvre nette

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C'est la surface de plancher d'une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagé en vue du stationnement des véhicules.
 

Sous Seing privé

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Se dit d'un acte signé sans l'intervention d'un notaire. Un avant-contrat ou compromis de vente rédigé par un agent immobilier et ratifié sous seing privé est valable. Mais la vente définitive doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, établi par notaire.
 

Seul 1% des ménages sont protégés contre les incendies

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Seul 1% des ménages sont protégés contre les incendies.

19/02/2009

Environ 800 personnes sont victimes chaque année d'incendies domestiques.

La France a donc décidé de rattraper son retard en matière de protection incendie.

La loi Boutin sur le logement contenant l'amendement concernant les détecteurs avertisseurs de fumée (DAF) a été adoptée le 19 février 2009. A compté de cette date, les particuliers devront s'équiper de détecteurs dans les cinq années qui suivront.

Contrairement à la plupart des pays développés, qui ont rendu cette sécurité obligatoire depuis les années 80, seul 1% des habitations françaises sont équipées alors que la moyenne des pays occidentaux est supérieure à 70%. Les études réalisées aux USA, en Grande-Bretagne ou dans les pays nordiques ont montrées une baisse de 50 à 70% de la mortalité grâce à ce dispositif.

En effet, la majorité de ces incendies ont lieu la nuit et la sonnerie du détecteur a déjà permis de sauver bon nombre de vies.

En plus d'un équipement obligatoire dans cinq ans, une campagne de prévention est en cours de préparation. Cette campagne devrait s'adresser au grand public mais aussi aux assureurs, aux agences et aux professionnels de l'immobilier. Le but étant de sensibiliser le maximum de personnes au danger que représentent les incendies domestiques et l'importance de la prévention car même si un détecteur n'empêche pas le feu de se déclarer, il permet grandement d'en réduire les conséquences.

Ce processus de mise en œuvre se fera par étapes :

- Atteindre un taux d'équipement de 50% dans un premier temps.

- Préciser les normes de sécurité et la qualité du matériel (le prix des détecteurs de fumée variant de 10 à 60€)

- A terme, déterminer le nombre de détecteurs nécessaires selon la superficie du logement et le nombre de pièces.

Pour le moment, l'achat du détecteur serait à la charge de l'occupant qu'il soit propriétaire ou locataire, néanmoins des négociations sont en cours pour que les assureurs offrent les détecteurs. En effet, si le nombre d'incendies diminue, le nombre d'indemnités à reverser aussi.

Le but primordial de cette mesure étant de protéger les habitants.

 

 

Saisine

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Acte par lequel un plaideur porte une affaire devant une juridiction.
 

Schéma directeur (SD)

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Documents fixant les orientations fondamentales de l'aménagement des territoires intéressés, compte tenu de l'équilibre qu'il convient de préserver entre l'extension urbaine, l'exercice des activités agricoles, des autres activités économiques et la préservation des sites et paysages naturels ou urbains.
 

Servitude

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Charge imposée sur un terrain (fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'une propriété appartenant à un autre propriétaire fonds dominant). Ex: servitude de vue, servitude d'écoulement des eaux, servitude de passage....
 

Signification

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Acte par lequel une personne porte à la connaissance d'une autre personne, un acte ou un jugement, par l'intermédiaire d'un huissier de justice.
 

Société civile immobilière (SCI)

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Société civile constituée pour l'acquisition, la construction, la gestion ou la vente d'immeubles.
 

Soulte

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Somme d'argent que doit verser une des parties lors d'un contrat d'échange ou de partage aux autres parties lorsque les lots ou les biens échangés sont de valeur inégale.
 

Sous-location

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Contrat par lequel le locataire principal cède son appartement à un tiers appelé sous-locataire. Le propriétaire doit obligatoirement donner son accord, et le locataire principal reste responsable des engagements pris envers le propriétaire.
 

Succession

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Transmission des biens d'une personne décédée.
 

Sûreté

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Garantie prise par un créancier (ex: banquier) dans le cadre d'un crédit immobilier pour se prémunir en cas de défaillance du débiteur. (ex: hypothèque).
 

Syndic de copropriété

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Personne désignée par le syndicat des copropriétaires afin d'assurer la gestion de la copropriété et de la représenter en justice.
 

Syndicat des copropriétaires

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Ce terme désigne l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Il est chargé d'administrer l'immeuble par le biais du syndic et du règlement de copropriété.
 

Tantièmes

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Quote-part d'un immeuble détenue par un copropriétaire. Elle est déterminée en fonction de différents critères (ex: étage, superficie, ?) et exprimée en millièmes, ou centièmes,.
 

Taux d'effort

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Pourcentage des revenus d'un ménage (ou d'une personne) consacrée au remboursement d'un prêt. A titre indicatif, ce taux ne doit pas dépasser 33% des revenus.
 

Taxe d'habitation

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Taxe due annuellement par toute personne disposant au 1er janvier d'une habitation
 

Taxe foncière

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Taxe due par le propriétaire d'un immeuble (bâti ou non). Elle est établie au nom du propriétaire à la date du 1er janvier de l'année en cause.
 

Taxe locative

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Taxe due par le locataire au titre de la redevance sur les ordures ménagères, la taxe de balayage.
 

Taxe professionnelle

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Taxe due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité industrielle, commerciale, libérale ou artisanale; la base d'imposition est calculée sur la valeur locative des immobilisations et sur une fraction du montant des salaires ou des recettes.
 

Taxe professionnelle

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Taxe due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité industrielle, commerciale, libérale ou artisanale; la base d'imposition est calculée sur la valeur locative des immobilisations et sur une fraction du montant des salaires ou des recettes.
 

Terrain à bâtir

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Terrain acquis dans la perspective d'y édifier des constructions.
 

Tiers

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Personne qui n'a pas été ni partie, ni représentée dans un acte ou dans une décision judiciaire.
 

Tontine

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Clause selon laquelle un bien acquis en commun par plusieurs personnes reviendra au dernier survivant qui sera réputé avoir toujours été seul et unique propriétaire.
 

Transaction immobilière

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Opération effectuée sur le marché immobilier.
 

Transaction immobilière

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Opération effectuée sur le marché immobilier.
 

Travaux d'entretien

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Travaux assurant l'entretien courant d'un immeuble. Ils sont à la charge du locataire et n'ouvrent pas de droits à réduction d'impôts.
 

Travaux de faible importance

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Travaux exemptés ou exclus du champ du permis de construire en raison de leur très faible dimension.
 

Travaux de grosses réparations

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Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des murs de soutènement, des clôtures,? Elles sont à la charge du propriétaire.

 

Trouble anormal de voisinage

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Théorie jurisprudentielle selon laquelle les dommages causant à un voisin une gène excédant les inconvénients normaux du voisinage (ex: bruit, odeur, ...) entraînent la responsabilité de leur auteur, même sans faute de sa part, dès lors qu'ils sont anormaux.
 

TEOM La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

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La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La collecte des déchets ménagers est à la charge des communes. Le ramassage, le transport et le traitement représentent un coût qu'elles récupèrent le plus souvent grâce à une taxe : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la TEOM.

Les communes ou les collectivités locales chargées du ramassage et du traitement des déchets ménagers peuvent en financer le coût de différentes façons :

  • la collectivité peut décider de ne pas instituer cette taxe, par exemple si elle décide de financer ce service avec le budget général.
  • elle peut aussi décider d'instituer une redevance plutôt qu'une taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La redevance est, quant à elle, calculée en fonction de la quantité de déchets estimée en fonction du nombre de personnes censées occuper le logement.
  • mais, dans presque tous les cas, les collectivités locales ont recours à la TEOM : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

La loi dite Grenelle 2 du 12 juillet 2010 permet depuis cet été aux communes ou à leurs groupements d'instaurer à titre expérimental pendant cinq ans sur tout ou partie de leur territoire une part variable dans le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, calculée en fonction du poids, du volume des déchets ou même des caractéristiques de l'habitat ou du nombre de résidents.

Où figure la TEOM ?

Cette taxe figure sur l'avis de taxe foncière que reçoivent chaque année les propriétaires.

Sur quelle base est calculée la TEOM ?

Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale. Ce n'est donc pas le volume d'ordures ménagères collectées qui conditionne le montant de cette taxe. En revanche, même des contribuables exonérés temporairement de taxe foncière peuvent être redevables de la TEOM.

Chaque année, les collectivités votent le taux de cette taxe, c'est pourquoi son montant peut varier sensiblement d'une commune à l'autre.

Un propriétaire qui laisse une période de vacance entre deux locataires ou qui possède une résidence secondaire dans laquelle il ne séjourne que très occasionnellement est redevable de la TEOM, quel que soit le volume de déchets collecté, même très faible.

Qui est concerné par la TEOM ?

La TEOM porte sur toutes les propriétés redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle concerne donc aussi bien les propriétaires d'un logement, que ceux qui possèdent simplement une cave ou un emplacement de stationnement dans un immeuble.

Par qui est-elle collectée ?

Elle est collectée par le Trésor public, donc l'Etat. C'est pourquoi cette taxe s'accompagne de frais d'assiette et de recouvrement et de frais de dégrèvement et de non-valeur estimés forfaitairement. C'est ce qu'on appelle les frais d'établissement des rôles.

Qui est redevable de la TEOM ?

C'est le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition qui est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figurant sur le même avis.

Et quand le logement est loué, qui en est redevable ?

Si c'est le propriétaire qui demeure le redevable de la taxe à l'égard du fisc, il peut en obtenir le remboursement de la part du locataire lorsque le logement est loué.

Comment la récupérer sur le locataire ?

Tout dépend du type de charges dont vous avez convenu avec le locataire.

S'agissant d'une location vide, il s'agit toujours de charges au réel.

En revanche, s'il s'agit d'une location meublée, tout dépend du type de charges pour lesquelles vous avez opté dans le bail : soit au réel, soit au forfait.

Les charges réelles

Quand les charges sont « au réel », cela permet au propriétaire de récupérer les charges dont une liste est fixée par décret auprès du locataire. Cela concerne l'entretien et les menues réparations des parties communes, mais aussi les services dont profite le locataire. La liste de ces charges dites « récupérables » est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Dans cette liste figure, parmi les services dont le locataire profite directement, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il s'agit donc bien d'une charge locative. Le propriétaire en est redevable auprès des impôts, mais il peut ensuite se faire rembourser par le locataire.

A quel moment le locataire rembourse-t-il la TEOM au propriétaire ?

Le propriétaire ne réclame pas le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à son locataire au moment où il reçoit son avis de taxes foncières. Le montant de charges provisionnelles qu'il a prévu et que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer intègre l'ensemble des différentes charges « récupérables » fixées par décret, y compris, donc, la TEOM.

C'est à l'occasion de la régularisation annuelle de charges que le propriétaire va faire le compte précis de l'ensemble des charges récupérables qu'il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu'il a reçues du locataire tout au long de l'année. La TEOM s'intègre donc dans cet ensemble.

Important : la TEOM fait partie des charges locatives dont la liste est fixée par décret, mais pas le prélèvement forfaitaire des frais d'établissement des rôles dû à l'Etat pour collecter la taxe. Le montant de ces frais est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l'avis de taxe foncière, et le propriétaire ne peut en réclamer le remboursement au locataire.

Que se passe-t-il si le locataire part en cours d'année ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères faisant partie des charges récupérables, le propriétaire ne peut récupérer que la portion de taxe correspondant à la période louée.

Exemple : le propriétaire va récupérer les 4/12e de la TEOM auprès d'un locataire qui quitte son logement le 30 avril, et non la totalité. Il récupérera les 8/12e restants sur le (ou les) locataires (s) suivants.

Les charges forfaitaires

S'il s'agit d'une location meublée et que les charges ont été établies au forfait, celui-ci est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris, par conséquent, la TEOM. Le propriétaire ne peut donc pas réclamer à son locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges que la locataire lui verse déjà chaque mois.

Conseil : lorsque le propriétaire évalue le montant du forfait de charges locatives qu'il va réclamer mensuellement à son locataire, il ne doit pas oublier d'y intégrer le coût de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Peut-on prévoir une clause particulière en plus du forfait ?

Quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut toutefois prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

 

Novembre 2010


 

Taux effectif global (T.E.G.)

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Taux intégrant tous les coûts nécessaires à l'obtention et à la réalisation du crédit:Taux d'intérêt nominal, incidence des frais de dossier, de la commission d'ouverture, des primes d'assurance obligatoires…
 

Taxe d'habitation

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Elle est due en principe par tout occupant d'un logement meublé, que ce soit en qualité de propriétaire ou de locataire et vivant dans le logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
 

Taxe foncière

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Elle est due par la personne propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de vente de l'immeuble, le vendeur et l'acquéreur peuvent prévoir dans l'acte de vente le partage de cet impôt entre eux.
 

Un crédit pour tout propriétaire potentiel 26/07/2007

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Un crédit pour tout propriétaire potentiel 26/07/2007 Un des leitmotivs du Président de la République est de faire de la France « une France de propriétaires ». Et donc un pays où chacun doit avoir son toit et « où personne ne doit être laissé sur le bord de la route ». Compte tenu des prix atteints actuellement, et sauf héritage conséquent, l'acquisition passe par la case crédit. Les banques rivalisent d'ailleurs d'ingéniosité pour inventer des crédits « cousus main » adaptés aux acquéreurs portant leur dévolu sur un appartement neuf, sur une maison à construire, sur un logement ancien avec ou sans travaux ; la durée des prêts est élastique, de 7 à 40 ans ; les échéances peuvent être modulées à la hausse ou à la baisse ; l'amortissement du capital différé ou pas ; les différents prêts emboîtés... bref, une véritable « ingénierie financière ». Seul bémol : certains emprunteurs sont laissés de côté même s'ils sont dotés de bons revenus ou d'une confortable retraite. En fait, leur seul défaut est d'avoir des revenus irréguliers ou d'être seniors et donc de ne pas offrir des garanties solides et durables au prêteur. Et là, la place bancaire se montre frileuse. Seul un courtier adossé entre autres à une banque espagnole s'est penché sur la question et propose un crédit pour les salariés travaillant par intermittence ou pour des professions libérales ayant eu un « accident de la vie ». Cependant, ce crédit pour emprunteurs « atypiques » taraude les observateurs. Voici un an, le directeur général de l'Agence nationale de l'information sur le logement et le directeur des études économiques et financières à l'Union sociale pour l'habitat avaient « planché » sur le sujet. Et aujourd'hui, Nicolas Sarkozy demande au ministre des Finances, Christine Lagarde, de regarder de près le rapport élaboré par les deux spécialistes et de formuler, à la rentrée, des propositions allant dans le but de faciliter l'accès au crédit pour les emprunteurs « atypiques ». Deux idées fortes émergeaient de ce rapport avec d'une part, un prêt sécurisé à l'accession à la propriété pour les personnes ayant des revenus irréguliers, d'autre part, le prêt hypothécaire cautionné pour les emprunteurs âgés. Ce rapport n'a pas pris une ride. Dans l'hypothèse d'une sécurisation de l'accession à la propriété pour des acquéreurs n'ayant pas de revenus mensuels fixes, un Fonds de garantie de l'accession sociale pourrait offrir, en cas de défaillance de l'emprunteur, de souscrire une garantie proportionnelle à l'investissement d'origine, permettant au prêteur de mieux prendre en compte l'investissement financé. Dans l'hypothèse d'emprunteurs trop âgés, refusés par les assurances au niveau de la couverture décès-invalidité, le rapport préconise un prêt hypothécaire cautionné qui viendrait en complément de l'hypothèque et en substitution de l'assurance décès-invalidité ». Des idées qui vont dans le sens d'un crédit ouvert au plus grand nombre et qui devraient encore, d'ici quelques semaines, s'enrichir d'autres propositions ou de propositions plus abouties. Rendez-vous donc à la rentrée pour plus de détails.
 

Une TVA à 5,5% pour l'achat dans le neuf

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Une TVA à 5,5% pour l'achat dans le neuf

27/11/2008

Christine Boutin, ministre du Logement, souhaite mettre en place une TVA à 5,5% au lieu de 19,6% pour l'achat des logements neufs. Cette mesure a pour but de relancer le marché de l'immobilier et serait mise en place pendant 2 ans environ. Cette TVA est applicable aux personnes ayant droit au prêt à taux zéro c'est-à-dire environ 80% des ménages. Afin qu'un couple puisse recevoir un prêt à taux zéro de 14 400€ en Ile-de-France et dans l'ancien, ses revenus ne doivent pas excéder 43 750€.

La ministre du Logement  travaille actuellement sur un projet de majoration du prêt à taux zéro dans le neuf. Ainsi les ménages n'atteignant pas le plafond de ressources des prêts d'accession sociale pourraient en bénéficier. Cette mesure existe déjà pour les ménages de trois personnes. Depuis la loi du 13 juillet 2006, ils peuvent recevoir 10 000 à 15 000€ de plus.

Le coût de cette nouvelle mesure est estimé à 250 000 millions d'euros.

Mais n'oublions pas les conséquences de la crise. Les demandes de permis de construire ont diminué d'un quart et les prévisions de ventes de logements neufs ont fortement baissé. Avec 360 000 logements construits en 2008, selon les prévisions de Christine Boutin, on reste loin de l'objectif annuel qui est de 500 000 habitations.

 

Usucapion

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Mode d'acquisition de la propriété grâce à la possession continue pendant trente ans. Cette possession doit être paisible, continue, publique, ... Cette durée est ramenée à dix ou vingt ans si l'intéressé bénéficie d'un juste titre et s'il est de bonne foi.
 

Usufruit

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Droit réel temporaire conférant à une personne l'usage et la jouissance d'une chose appartenant à une autre personne. (ex: le viager). La propriété du bien demeure acquise au nu-propriétaire qui seul peut en disposer.
 

Usus

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Terme latin désignant l'un des attributs du droit de propriété: l'usage. Les autres attributs sont l'abusus et le fructus.
 

Valeur vénale

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Estimation de la valeur d'un bien dans le cas où il serait vendu.
 

Vente à la bougie

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Vente d'un immeuble par voie d'adjudication (aux enchères). L'enchère ne peut être faite qu'après extinction de trois bougies allumées successivement.
 

Vente à terme

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Contrat par lequel un vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère dès la constatation de l'achèvement de l'immeuble par acte notarié.
 

Vente aux enchères

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Vente publique aboutissant à l'attribution d'un bien au plus offrant.
 

Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

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Contrat par lequel le vendeur d'un bien immobilier transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les constructions deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur édification, ce dernier étant tenu d'en payer le prix. Le constructeur reste la maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
 

Vente d'immeuble à construire

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Vente par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans le délai déterminé par le contrat. Il peut s'agit soit d'une vente à terme, soit d'une vente en l'état futur d'achèvement.
 

Vétusté

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Usure normale des lieux. Les travaux qu'elle engendre sont la charge du propriétaire dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
 

Viager

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Convention conclue entre un débirentier, qui s'engage à verser une rente viagère à un crédirentier pendant toute la vie de ce dernier, en contrepartie de l'attribution d'un bien. (ex: une maison).
 

Vice apparent

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Défaut affectant une construction et décelable lors de sa livraison. Le vendeur n'est pas tenu à réparer les vices apparents non dénoncés lors de la livraison.
 

Vice caché

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Défaut d'une construction indécelable lors de la livraison. Il donne lieu à garantie biennale ou décennale.
 

Voies et réseaux divers (VRD)

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Equipements techniques assurant à tout terrain sa viabilité et sa conformité avec les règlements d'hygiène: eau potable, eaux usées, électricité.
 

Vices apparents

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Défauts ou malfaçons constatés lors de la réception de l’ouvrage. Ces défectuosités peuvent être constatées à l’œil nu.
 

Vices cachés

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Défauts indécelables par un examen normal de l’ouvrage.
 

Zonage

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Principe essentiel des documents d'urbanisme visant à délimiter les espaces urbains (zones U) et les espaces naturels (zones N) d'une commune.
 

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

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Zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement ou l'équipement de terrains en vue de les utiliser ou de les rétrocéder à des constructeurs.
 

Zone d'aménagement différé

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Zones créées par les collectivités publiques afin de constituer des réserves foncières et d'éviter la spéculation.
 

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